Wann kann man bei einer Scheidung eine Immobilie in Tirol verkaufen ?

Auf diese und ähnliche Fragen, möchte ich Ihnen in diesem Blogbeitrag antworten und dabei noch verraten, wie Sie dabei viel Geld sparen können.

 

Zu obiger Fragestellung ist zu sagen, dass die entsprechenden Normen wie Ehegesetz, das Eingetragene Partnerschaft-Gesetz, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch und Wohnungseigentumsgesetz Bundesrecht sind und für Tirol oder den Rest Österreichs gleichermaßen gelten.

 

Vorausgeschickt werden muss dabei weiters, dass von den Gerichten im Scheidungsrecht sehr einzelfallbezogen und nach Billigkeit entschieden wird.

 

Grundsätzlich unterschieden werden muss zwischen einer einvernehmlichen Scheidung und einer streitigen Scheidung (sprich mit Scheidungsklage).

 

Bezüglich der streitigen Scheidung, auf die ich zuerst eingehen möchte, muss zum Verständnis des Unenstehenden Folgendes zum Ablauf vorausgeschickt werden: Am Anfang steht die Scheidungsklage, welche beim sachlich und örtlich zuständigen Gericht eingebracht wird. Darauf folgt ein Gerichtsurteil. Nach dessen Rechtskraft steht ein Jahr zur Verfügung in der die Immobilie verkauft werden kann. Ist dieses Jahr um, folgt das gerichtliche Aufteilungsverfahren. Grundsatz des Aufteilungsverfahrens ist die Trennung, Miteigentum soll beendet werden.

 

Vom zeitlichen Ablauf ist es bezüglich der Immobilie oft kostengünstiger, dass sich die Ehepartner vor dem Scheidungsverfahren vergleichsweise einigen und die Immobilie verkaufen.

 

Bei einem Scheidungsurteil kommt nur heraus, ob die Ehe aus dem alleinigen, überwiegenden oder gleichteiligen Verschulden geschieden wird (sofern es eine Verschuldensscheidung nach 49 EheG ist). Dann ist 1 Jahr Zeit (Frist!). In diesem Jahr nach dem Urteil haben die Ehepartner Zeit sich über die Aufteilung zu einigen, dann beginnt das gerichtliche Aufteilungsverfahren. In dieser Phase braucht das Scheidungsgreicht jedenfalls den Verkehrswert der Immobilie.

Im Aufteilungsverfahren kann eine Partei an dessen Beginn oder früher den Antrag auf Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens (eheliche Schulden und Ersparnisse) stellen.

Dieses Aufteilungsverfahren kann sehr teuer werden, denn das Anwaltshonorar bemisst sich nach Aufteilungsmasse, und die kann in Tirol gleich eine halbe oder eine Million Euro sein (Immobilie, Autos, bewegliche Sachen, Geld etc insgesamt).

Das Anwaltshonorar beträgt bei einer halben Million Euro Aufteilungsmasse zB 1.814,55 Euro netto pro Stunde zzgl 20%USt.+ Gerichtsgebühren, bei einer Million Aufteilungsmasse zB 2.189,55 Euro. Die wenigsten Verfahren werden daher aus Kostengründen ausgestritten. Insgesamt mit Gutachten können gleich einmal 50.000 Euro Kosten zusammenkommen. Komplexe Fragen, wie etwas des sogenannten Zugewinns (Investitionen in die Immobilie) können die Verfahrenskosten mit Gutachter etc noch weiter explodieren lassen.

 

Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb des Verfahrens spielt der erzielte Verkaufspreis oft mehr ein als die Kosten für einen Immobilienmakler betragen. Vergleichen Sie dazu auch obiges Beispiel wo ca. 50.000 Euro Verfahrenskosten einer Maklerprovision von Euro 15.000 zzgl. 20% Umsatzsteuer entgegenstehen können.

Häufig ist es so, dass sich einer der Ehepartner ein Aufteilungsverfahren, sei es im streitigen Verfahren, sei es bei der einvernehmlichen Scheidung nicht leisten kann, denn derjenige, der die Immobilie bekommt muss eine Ausgleichszahlung leisten, und die kann er oft nicht leisten.

 

Deswegen ist es, auch wenn man sich bereits im Aufteilungsverfahren befindet, empfehlenswert einen Immobilienmakler beauftragen.

 

Die Ehepartner können sich auch in jeder Phase des Scheidungsprozesses vergleichen, nur vor Beginn des Aufteilungsverfahrens ist es kostengünstiger. Denn Prozesskosten sind jedenfalls von den Ehepartnern zu tragen.

Von der streitigen Scheidung zu unterscheiden ist eine einvernehmliche  Scheidung nach § 55a EheG unter folgenden Voraussetzungen:

• die eheliche Lebensgemeinschaft ist seit mindestens einem halben Jarhr aufgehoben
• die Ehepartner gestehen beide eine unheilbare Zerrüttung des ehelichen Verhältnisses zu
• zwischen den Ehepartnern besteht Einvernehmen über die Scheidung

Die einvernehmliche Scheidung muss immer mit einem Scheidungsbeschluß abgeschlossen werden, ein Scheidungsfolgenvergleich kann davor vorbereitet werden, muss aber vor Gericht abgeschlossen werden.

Die Ehe darf nur geschieden werden , wenn die Ehegatten eine schriftliche Vereinbarung ua über die gesetzlichen vermögensrechtlichen Ansprüche im Verhältnis zueinander für den Fall der Scheidung vor Gericht schließen, da gehört dazu, dass sie sich über das Aufteilungsverfahren einigen.

Bei der einvernehmlichen Scheidung wird das Aufteilungsverfahren, bei dem es auch um die Immobilie geht, mit allem Anderen, was die Scheidung betrifft in Einem geregelt.

 

Bei einvernehmlicher Scheidung müssen die Ehepartner die Regelung über die einvernehmliche Scheidung getroffen haben bevor sie zum Scheidungsgericht  gehen oder vor dem Scheidungsgericht vereinbaren, wie es die Ehepartner regeln.

Bezüglich Immobilienverkauf empfiehlt es sich auch, sich davor mit einem Immobilienmakler zu beraten, denn die Ehepartner können auch verkaufen, bevor sie die einvernehmliche Scheidung machen, denn dann können die Ehepartner  vor dem Scheidungsgericht sagen bezüglich der Immobilie ist schon alles aufgeteilt man braucht diesbezüglcih keine weitere Regelung.

In dieser Phase empfiehlt es sich, dass die Ehepartner mit einem Immobilienmakler festlegen, was sie mit der der Immobilie machen möchten. Der Verkehrswert der Immobilie sollte festgelegt werden, ein Gutachten eines Gerichtssachverständigen ist dafür nicht zwingend notwendig.

Denn ein Verkauf der Immobilie ist oft die zielführendere Methode, da sich bei Übernahme der Immobilie durch einen Ehepartner oft Frage stellt, kann ich es mir leisten die Immobilie zu übernehmen ?

Diese Leistbarkeit oder Nichtleistbarkeit der Immobilie möchte ich mit folgendem Beispiel erläutern:

Es wird angenommen, dass eine Immobilie kurz vor der Scheidung um 500.000 Euro gekauft wurde. Es wurde ein Kredit von 300.000 Eruo aufgenommen und dieser mit einem Pfandrecht durch die Bank besichert. im Grundbuch bleiben 300.000 Euro als Pfandrecht eingetragen. Diese 300.000 Euro Schulden müsste man wieder aufteilen. Ein Partner bekäme in dem Beispiel die Hälfte vom Wert der Immobilie in Höhe von 250.000 Euro, hat 300.000 Euro Schulden, hat also ein Minus von 50.000 Euro. Der weichende Ehepartner würde für 150.000 Euro weiterhaften. wenn das nicht leistbar ist , macht es Sinn zu veräußern, vom Veräußerungserlös die Schulden abzudecken und eine Einigung über den Rest zu finden.

Auch wenn wenig oder gar keine Schulden vorhanden sind, bekommt einer der Ehepartner die Immobilie und müsste den anderen Ehepartner mit 250.000 Euro auszahlen, das kann der die Immobilie übernehmende Ehepartner oft nicht finanzieren.

Besser ist daher oft sich auf einen gemeinsamen Verkauf zu einigen, dann bekommen beide Ehepartner im obig angenommenen Fall 500.000 Euro, nach Rückzahlung des Darlehens von 300.00 Euro bekommt jeder noch 100.000 Euro heraus. Daher sollte man außergerichtlich verkaufen.

Nicht beachtet sind beim obigen Modellfall steuerliche Effekte, wie zB eine allfällig zu leistende Immobilienertragssteuer.

Komplexer kann die Sache noch werden, wenn zB ein sehr großes, teures Grundstück, etwa in einer sehr guten Lage in Innsbruck von einem Ehepartner in die Ehe eingebracht wurde und vom anderen Ehepartner oder gemeinsam ein kostengünstiges Bauwerk darauf errichtet wurde.

Gesagt werden muss noch, dass alles bisher gesagte für die eheliche Wohnung oder Haus gilt, allenfalls noch für eine Wochenendimmobilie, die gemeinsam genutzt wird, was im konkreten Fall genauer rechtlich geprüft werden müsste.

Ein Spezialfall kann noch sein, wenn vermietete Immobilien, zB. ein Zinshaus oder sehr viele Wohnungen als Unternehmen eines Ehepartners gewertet werden. Auch dies kann ein Spezialfall sein, der den Rahmen dieses Blogs sprengen würde. Für den Ehepartner, der der Eigentümer ist, empfiehlt es sich daher das Zinshaus oder die Wohnungen nicht als Leerstand zu halten sondern zu vermieten.

Anders kann der Fall gelagert sein, wenn die Ehepartner gemeinsam Eigentümer des Zinshauses oder dieser Wohnungen sind.

 

 

Der dritte Fall nach streitiger und einvernehmlicher Scheidung wäre noch:

Ddie Ehepartner einigen sich, dass sie sich faktisch trennen, aber die Ehe bleibt am Papier aufrecht, aber auch in diesem seltensten Fall wird es ratsam sein die Immobilie irgendwann zu verkaufen, denn es wird niemand wollen, dass der andere mit dem Ehepartner mit dem neuen in der ehelichen Wohnung wohnt und dafür zB noch Miete, Betriebskosten oder einen Kredit zahlt. Da dieser Fall aber in der Praxis kaum vorkommt gehe ich nicht näher darauf ein.

Alles obgenannte gilt auch für eingetragene Partnerschaften nach dem sogenannten Eingetragene Partnerschaft-Gesetz (EPG), hier wird das Ehegesetz (EheG) analog angewandt.

Davon zu unterscheiden ist noch die schlichte Lebensgemeinschaft: Hier kommt das Eherecht nicht zur Anwendung. Ob zwei Fremde gemeinsam eine Immobilie im Eigentum haben oder zwei in einer Lebensgemeinschaft lebende Partner ist egal. Unter gewissen Voraussetzungen kann die Lebensgemeinschaft auch als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GesbR) angesehen werden, Ausführungen dazu würden aber den Rahmen dieses Blogbeitrages sprengen.

Es entsteht durch Lebensgemeinschaft keine Verwandtschaft und dadurch keine Unterhalts- und Aufteilungspflicht nach dem Ehegesetz.

Zur Anwendung kommen lediglich allgemein zivilrechtlich Bestimmungen über Miteigentum bzw im Wohnungseigentum zB die Spezialnormen des Wohnungseigentumsgesetzes über die Eigentümerpartnerschaft.

Insgesamt kann durch die Partner der Lebensgemeinschaft gemeinsam frei verkauft werden, da sie Miteigentümer sind. Oder es kann bei schlichtem Miteigentum einer der Partner eine Teilungsklage einbringen. Bei einer Teilungsklage, wenn es keinen Vergleich gibt, kommt es zur Versteigerung der Immobilie.

 

Zusammenfassend kann man sagen:

• Sie möchten eine Immobilie bei Scheidung verkaufen – da muss man wissen in welchem Stadium
• der größte Vorteil eines Verkaufs der Immobilie außerhalb des Gerichtsverfahren ist, dass die Parteien selbst die Modalitäten festlegen können,
• dass Der Immobilienverkauf kostengünstiger ist,
• nicht ein Ehepartner einseiteig mit der Auszahlung belastet wird,
• nicht ein Ehepartner einseitig mit einem Kredit belastet wird.

 

Bezüglich Immobilienverkauf empfiehlt es sich, frühzeitig einen Immobiliennmakler einzuschalten, dies aus folgenden Gründen:

1. durch eigene Verkaufsversuche ohne den richtigen Preis macht man die Immobilie am Markt „kaputt“
2. durch eigene Verkaufsversuche sickert bei den Interessenten oft durch, dass es sich um eine Scheidungsimmobilie handelt, die Eigentümer mehr oder weniger verkaufen müssen, was zusätzlich den Preis nach unten drückt

Lesen Sie dazu auch meinen Blogartikel Haus diskret verkaufen, so bekommt es niemand mit:

https://www.arealita.at/allgemein/haus-diskret-verkaufen-so-bekommt-es-niemand-mit/

3.  der erzielte Verkaufspreis spielt daher bei einem Verkauf mit Immobilienmakler oft mehr ein als die Kosten für den Immobilienmakler betragen. Vergleichen Sie dazu auch obiges Beispiel im                 Blogbeitrag wo ca. 50.000 Euro Verfahrenskosten einer Maklerprovision von Euro 15.000 zzgl.20% Umsatzsteuer entgegenstehen können

 

Falls beim Lesen Fragen bei Ihnen auftauchen oder Sie nähere Informationen benötigen, dann können Sie uns jederzeit kontaktieren: via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck