Der Maklervertrag: Alles, was Sie darüber wissen sollten!

Sie wollen eine Immobilie verkaufen oder vermieten? Dann sind Sie im Zuge dessen vermutlich schon über den Begriff Maklervertrag gestolpert. Sie haben sicherlich die eine oder andere Frage dazu: Was ist ein Maklervertrag genau? Wann kann dieser gekündigt werden? Was sollte er auf alle Fälle beinhalten?

Im Anschluss werden wir Ihnen all diese Fragen beantworten. Sie erfahren alles Wissenswerte über die Arten, die Möglichkeiten zur Kündigung sowie die notwendigen Inhalte eines Maklervertrages.

Im diesem Artikel erklären wir Ihnen folgendes:

• Was ist ein Maklervertrag?
• Welche Arten von Maklervertrag gibt es?
• Kann ein Maklervertrag gekündigt werden?
• Was sollte bei einem Maklervertrag beachtet werden?
• Was sollte in einem Maklervertrag drinnen stehen?
• Muss eine Immobilie zum vertraglich festgelegten Preis verkauft werden?
• Welche Vor- und Nachteile hat ein Maklervertrag?
• Warum sollten Sie darauf auf keinen Fall verzichten?
• 3 Tipps vom Experten!

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag ist ein im gegenseitigen Einverständnis geschlossener Vertrag zwischen einem Immobilienverkäufer und einem Immobilienmakler. Er regelt die Modalitäten bei der Vermittlung einer Immobilie. Ein Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder schlüssig zustande kommen. Allerdings wird dieser in der Regel nicht zuletzt aus Beweisgründen zumeist in Schriftform abgeschlossen. Der Maklervertrag und dessen feste Bestandteile sind im österreichischen Maklergesetz geregelt.

Welche Arten von Maklervertrag gibt es?

Prinzipiell unterscheidet man bei einem Maklervertrag zwei Arten: Dem allgemeinen (oder schlichten) Maklervertrag und dem Alleinvermittlungsauftrag.

Der allgemeine (schlichte) Maklervertrag

Bei diesem Vertrag ist der Immobilienmakler dem Auftraggeber gegenüber nicht verpflichtetet. Er kann diesem einen potenziellen Interessenten vermitteln, er muss dies aber nicht tun. Der Auftraggeber hingegen hat das Recht einen solchen allgemeinen (schlichten) Vertrag mit mehreren Maklern parallel abzuschließen.

Der Alleinvermittlungsauftrag

Bei dieser Auftragsform ist die Rechtslage eine völlig andere. Denn hierbei verpflichtet sich der Makler gegenüber dem Auftraggeber alles in seiner Macht Stehende zu tun, um ihm Interessenten für das entsprechende Objekt zu vermitteln. Gleichzeitig ist es dem Auftraggeber aber auch nicht erlaubt während der Dauer des Auftrages einen anderen Immobilienmakler mit dieser Aufgabe zu betrauen.

Bedenken Sie: Nur mit einem Alleinvermittlungsauftrag verpflichten Sie als Immobilienverkäufer einen Immobilienmakler zum Tätigwerden. Im Normalfall erzielen Sie damit auch eine wesentlich höhere Erfolgsaussicht bei einem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie als mit einem allgemeinen (schlichten) Maklervertrag.

Wenn der Immobilienmakler mit einem Alleinvermittlungsauftrag keine Konkurrenz hat, entsteht für Sie als Immobilienverkäufer auch kein Zeitdruck.

Ein Alleinvermittlungsauftrag bietet auch für den Immobilienmakler die größtmögliche Sicherheit. Er wird sich dementsprechend intensiv für die Vermittlung Ihrer Immobilie engagieren. Ein solcher Vertrag ist also für beide Seiten vorteilhaft.

Kann ein Maklervertrag gekündigt werden?

Grundsätzlich kann ein Maklervertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein unbefristeter Maklervertrag kann von beiden Seiten jederzeit und ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. Ein befristeter Maklervertrag hingegen kann nur aus wichtigen Gründen aufgelöst werden.

Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den beiden Vertragspartnern zerstört ist. Beim Vorliegen eines solchen Grundes kann ein befristeter Vertrag ebenfalls jederzeit und ohne die Einhaltung von Fristen erfolgen.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann generell nur befristet und auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen wird diese angemessene Dauer mit höchstens 3 Monaten und bei Kaufverträgen mit höchstens 6 Monaten angegeben. In der Regel wird also ein Alleinvermittlungsauftrag bei einem Verkauf auf 6 Monate abgeschlossen. Dieser Zeitraum gibt dem Makler genügend Zeit für eine gewissenhafte Vorbereitung und die notwendige Objektaufbereitung.

Bei besonderen Gründen ist allerdings auch eine längere Vertragsdauer zulässig. Zum Beispiel, wenn noch Schnee auf dem Grundstück liegt und dieses deswegen erst zu einem späteren Zeitpunkt besichtigt werden kann. Oftmals ist in einem Alleinvermittlungsauftrag eine Klausel enthalten, die besagt, dass dieser nach dem Auslaufen in einen schlichten Maklervertrag übergeht. Dieser schlichte Maklervertrag kann dann wiederum jederzeit und ohne Grund gekündigt werden.

Wenn von vornherein nur ein schlichter (allgemeiner) Maklervertrag abgeschlossen wird, dann kann dieser jederzeit gekündigt werden.

Was sollte bei einem Maklervertrag beachtet werden?

Ein präziser und vollständiger Maklervertrag beugt etwaigen späteren Streitereien zwischen dem Makler und Ihnen als Auftraggeber vor. Deshalb unser Rat: Schaffen Sie klare Verhältnisse und halten Sie möglichst vieles schriftlich fest.

Vermeiden Sie etwa Fehler, wie den Verzicht auf eine Schriftform oder fehlende Angaben zur Laufzeit. Achten Sie auch darauf, dass die Höhe der vereinbarten Provisionszahlung sowie das Entstehen dieses Anspruchs klar geregelt ist. Ebenso sollten die Rechte und Pflichten Ihres Maklers eindeutig definiert sein. Allerdings ist festzuhalten, dass ein seriöser Immobilienmakler Sie über solche Details immer ausreichend aufklären wird.

Was sollte im Maklervertrag drinstehen?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vermittlungsauftrag und unterliegt den Vorgaben des österreichischen Maklergesetzes. Dieses schreibt gewisse Vertragsinhalte (zB. Vertragsart, Vertragspartner, Benennung des Objektes, Provision) zwingend vor. Darüber hinaus gibt es weitere Elemente, die ein umfassender Maklervertrag enthalten sollte.

Das sollte Ihr Maklervertrag beinhalten:

• Die Benennung der vorliegenden Vertragsart: zB. Immobilienmaklervertrag
• Die Vertragsparteien: Immobilienverkäufer und Immobilienmakler
• Die Art der Immobilie: Grundstück, Wohnung, Haus, Gewerbeimmobilie
• Die genaue Bestimmbarkeit einer Immobilie: Katastralgemeindenummer, Grundbucheinlagezahl, Adresse. Bei einer Wohnung die Top-Nummer. Auch etwaige Liegenschaftsanteile müssen angeführt werden.
• Die Festlegung einer Vertragslaufzeit bei einem Alleinvermittlungsauftrag
• Der Kaufpreis bzw. bei einer Vermietung Miete und Kaution
• Die Höhe der vereinbarten Provisionszahlung sowie das Entstehen ebendieses Provisionsanspruches
• Eine Entschädigungsklausel und das Rücktrittsrecht
• Die Unterschriften der beiden Vertragsparteien

Auch eine etwaige Doppeltätigkeit des Maklers, sprich er arbeitet für den Käufer und den Verkäufer, sollte im Maklervertrag festgelegt werden. Prinzipiell ist solch eine Doppeltätigkeit nämlich nur unter ausdrücklicher Einwilligung des Auftraggebers möglich.

Muss eine Immobilie zum vertraglich festgelegten Preis verkauft werden?

Ein Maklervertrag ist keine Verkaufsbevollmächtigung. Sie als Verkäufer sind immer der “Herr des Geschäfts”. Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie nicht zwingend zum beauftragten Preis verkaufen müssen. Der Immobilienmakler wird Ihnen Kaufangebote vorlegen. Diese können Sie annehmen, müssen dies aber nicht tun.

Allerdings wird bei einem Alleinvermittlungsauftrag eine Pönale (Vertragsstrafe) fällig, wenn Ihnen der Makler ein Kaufangebot in der Höhe des im Vertrag festgelegten Kaufpreises vorlegt und Sie auf einen Verkauf verzichten. Dies hat vor allem den Sinn, die Kosten und Mühen des Maklers bis dahin pauschal abzugelten. Mehr zu den Kosten und Leistungen eines Immobilienmaklers lesen Sie hier: Beim Verkauf: Kosten und Leistungen eines Immobilienmaklers.

Warum sollten Sie auf keinen Fall auf einen Maklervertrag verzichten?

Mit Hilfe eines schriftlichen Maklervertrag werden alle Eckpunkte in der Zusammenarbeit zwischen einen Immobilienverkäufer und einen Immobilienmakler eindeutig geklärt. Die Rechte und Pflichten Ihres Maklers werden klar definiert. So beugen Sie einer unerwünschten Auslegung und einem möglichen Rechtsstreit vor.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Maklervertrag?

Diese Vorteile haben Sie bei einem Maklervertrag:

• Klare Regelung: Ein sauberer Maklervertrag sorgt für klare Bedingungen. Er sichert beide Seiten juristisch ab und setzt die Rechte und Pflichten fest.
• Kostenübersicht: Sie wissen bereits bei Vertragsabschluss, wie hoch Ihre Kosten bei einem Verkauf sein werden.
• Expertise: Der Makler hat mit allergrößter Wahrscheinlichkeit eine wesentlich bessere Marktübersicht als Sie. Ihm stehen in der Regel wirksamere Vermarktungsmittel und -wege zur Verfügung.

Diese Nachteile haben Sie bei einem Maklervertrag:

• Provisionszahlungspflicht: Ein Maklervertrag verpflichtet Sie und/oder den Käufer nach vertraglich festgelegten Regeln zur Zahlung einer Provision. Die Höhe ist verhandelbar, für den Käufer beträgt die Höchstprovision in der Regel 3,6% (= 3% des Kaufpreises zzgl. 20% Umsatzsteuer auf diesen Provisionsbetrag).
• Pönale (Vertragsstrafe) bei Nichtverkauf: Bei einem Alleinvermittlungsauftrag. Verkaufen Sie Ihre Immobilie trotz einem passenden Angebot nicht, dann wird eine Vertragsstrafe fällig.
• Laufzeit bzw. Befristung: Alleinvermittlungsaufträge sind immer befristet. Wenn eine Immobilie innerhalb dieser Frist nicht veräußert wird, dann muss ein neuer Vertrag geschlossen werden.

Weitere Informationen zu den Vorteilen eines Maklers beziehungsweise zu dessen Aufgaben und Kosten finden Sie hier: Verkauf durch einen Immobilienmakler: Diese 5 Vorteile haben Sie!
Wenn Sie wissen wollen, wie sich die Maklerprovision berechnet, dann sollten Sie sich den folgenden Artikel durchlesen: Der Experte erklärt: So wird die Maklerprovision berechnet!

Der Maklervertrag: Mit diesen 3 hilfreichen Tipps passiert Ihnen kein Fehler!

Tipp #1:

Lassen Sie sich vorab das Vertrags-Muster zeigen. Ein seriöser Makler wird Ihnen dieses mitsamt einer umfassenden Nebenkosten-Übersicht zur Durchsicht und Prüfung mailen oder zusenden.

Tipp #2:

Meiden Sie Immobilienmakler, die Sie zu einer schnellen Unterzeichnung drängen. Ein glaubwürdiger Makler würde so etwas nie machen. Er wird Ihnen die Zeit geben, die Sie benötigen, um eine Entscheidung zu treffen.

Tipp #3:

Checken Sie die Musterformulare im Internet. Auf der Webseite der Wirtschaftskammer Österreich, Fachgruppe Immobilien finden Sie ebensolche. In diesen Musterformularen sind im Regelfall alle rechtlich notwendigen Vertragsinhalte schon aufgeführt.

Sie haben noch Fragen zum Thema Maklervertrag?

Als staatlich geprüfter Immobilienmakler in Tirol stehen wir Ihnen jederzeit bei Fragen rund um den Maklervertrag zur Verfügung. Wenn Sie Interesse an unseren Tätigkeiten haben, dann vereinbaren Sie doch einen kostenlosen Gesprächstermin mit einem unserer Experten. Sie erreichen uns per E-Mail (immobilien@arealita.at), Telefon (+ 43 512 580 242) oder über das Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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