Sie überlegen gerade Ihre Immobilie zu veräußern? Darum möchten Sie wissen, wieviel Ihre Liegenschaft überhaupt wert ist? Denn Sie wollen einen marktwertgerechten Preis beim Verkauf erzielen. In dieser Situation kommen Sie um eine fachmännische Immobilienbewertung fast nicht drumherum. Denn wenn Sie auf eine solche Bewertung verzichten, dann setzen Sie sich dem Risiko aus einige Tausend Euro zu verlieren. Tirol gilt als Hochpreisland für Immobilien. Ein falsch kalkulierter Verkaufspreis kann deswegen hierzulande schnell eine mittlere bis hohe fünfstellige Verlustsumme bewirken.
Mehr dazu hier erfahren Sie im Übrigen im folgenden Blogbeitrag: Diese 5 Fehler kosten beim Hausverkauf zu viel Geld
Warum eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll ist (an einem Beispiel erklärt)?
Nehmen wir folgendes an: Sie verkaufen ein Einfamilienhaus vor den Toren von Innsbruck. Der tatsächliche Verkaufswert Ihrer Immobilie beträgt 925.000 €. Aufgrund falsch ermittelter Werte aus dem Internet, setzen Sie den Verkaufspreis um 7% zu niedrig an. Sie verkaufen Ihr Haus dementsprechend zu billig. Dies verursacht einen Schaden von rund 65.000 €.
Dies lässt sich ganz einfach verhindern, indem Sie den marktüblichen Preis Ihrer Liegenschaft fachmännisch erheben lassen. Nachfolgend werden wir Ihnen deshalb unter anderem erklären, welche Arten der Immobilienbewertung es gibt, wie der Ablauf einer solchen ist, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben und welche verschiedenen Faktoren die Bewertung maßgeblich beeinflussen.
Was ist das Ziel einer Immobilienbewertung?
Einer Immobilienbewertung liegt immer zugrunde eine möglichst faire, marktgerechte Wertermittlung der betreffenden Liegenschaft zu erzielen.
Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?
Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Den einzelnen Methoden liegen verschiedene Betrachtungsweisen zu Grunde und diese Verfahren werden auch in unterschiedlichen Situationen bzw. bei unterschiedlichen Arten von Liegenschaften (z.B. Einfamilienhaus, Wohnung, Gewerbe-Immobilie, vermietet oder eigengenutzt) angewendet. Wir zeigen Ihnen nachfolgend die drei gängigsten Verfahren auf und erklären Ihnen, wie die Wertermittlung mit deren Hilfe funktioniert.
#1 – Das Vergleichswert-Verfahren
Dieses Verfahren ist verhältnismäßig “einfach”. Dabei wird der Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstückes über einen Vergleich der Transaktionspreise von ähnlichen Liegenschaften ermittelt. Hierbei werden Objekte in derselben Region miteinander verglichen, die in der Art, der Bauweise, der Größe, dem Baujahr, der Ausstattung, der Lage und dem Zustand in etwa dem Ihren entsprechen.
Bei einem fachmännisch durchgeführten Vergleichswert-Verfahren werden nicht einfach nur die Preise auf Immobilienplattformen oder in entsprechenden Zeitschriften kontrolliert, um sich daraus einen Marktwert abzuleiten, sondern es werden die tatsächlichen Verkaufswerte der entsprechenden Immobilien erfasst. Denn viele Privatverkäufer wissen oft nicht über den Wert Ihrer Immobilie Bescheid und bieten Ihre Liegenschaft deshalb zu einem unpassenden Preis im Internet an. Diese Preise verfälschen deshalb zu einem gewissen Grad die Vergleichswerte. Darum wird bei einer fachmännischen Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren eine umfangreiche Recherche vorgenommen wird. Die Vergleichspreise werden dabei aus Kaufverträgen entnommen, die im Grundbuch der örtlichen Bezirksgerichte abgelegt werden.
Dieses Verfahren bietet sich vor allem bei Wohnimmobilien (z.B. Wohnung) an.
#2 – Das Sachwert-Verfahren
Das Sachwert-Verfahren hingegen ist schon etwas komplexer in der Berechnung. Hierbei wird der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert (Grundstückswert), dem Gebäudewert (Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Wertminderungen) sowie weiteren objektspezifischen Merkmalen (z.B. Pool) ermittelt. Abschließend wird noch der Marktanpassungs-Faktor mit einbezogen, um auch die aktuelle Marktlage zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich schlussendlich der Sachwert der Liegenschaft.
Wichtig sind bei diesen Verfahren die folgenden drei Faktoren:
Der Bodenwert
Der Bodenwert ist nichts anderes als der aktuelle Wert des Grundstückes. Allerdings ohne dessen Bebauung. Der Wert des Grundstücks wird üblicherweise mit Hilfe des zuvor erklärten Vergleichswert-Verfahrens ermittelt.
Die Herstellungskosten
Die Herstellungskosten errechnen sich aus der Gesamtheit der Bau- sowie der Baunebenkosten. So werden etwa auch die Kosten für die Planung, für Zahlungen an Behörden oder an Fachleute berücksichtigt. Dabei werden nicht die tatsächlichen Ausgaben herangezogen, die vor Jahren investiert wurden, sondern an die aktuelle Lage angepasste Werte.
Der Bauwert
Der Bauwert der Immobilie wird nun aus den Herstellungskosten sowie den über die Jahre entstandenen Wertminderungen ermittelt. Diese Wertminderungen resultieren aus Mängeln oder Schäden und durch das Alter des Objektes.
Die Formel für eine korrekte Sachwert-Ermittlung berechnet sich wie folgt:
Bodenrichtwert pro qm x Grundstücksfläche = Bodenwert
Regelherstellungskosten pro qm x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Gebäudesachwert + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert
Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungs-Faktor = Sachwert (bzw. Verkehrswert) der Immobilie
Das Sachwert-Verfahren wird Großteils zur Ermittlung von Werten für Ein- oder Zweifamilienhäusern herangezogen.
#3 – Das Ertragswert-Verfahren
Das Ertragswert-Verfahren ist das wohl komplizierteste der vorgestellten Methoden. Hierfür ist ein hoher Grad an Erfahrung und eine gute Kenntnis des Immobilienmarktes die Grundvoraussetzung. Auch bei diesem Verfahren werden zunächst der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt voneinander ermittelt. Zusätzlich wird hierfür aber noch der Gebäudeertragswert der Liegenschaft erhoben und zu den anderen beiden Werten addiert. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus Mieteinnahmen, den anfallenden Bewirtschaftungskosten (z.B. für Instandhaltung, Verwaltung oder Abschreibungen) sowie dem Liegenschaftszins (der marktübliche Zinssatz für den Verkehrswert von Grundstücken). Abschließend wird dies alles mit dem Vervielfältigungsfaktor (Rechengröße, welche sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt) multipliziert.
Die Formel für eine korrekte Ertragswert-Ermittlung berechnet sich wie folgt:
Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag
Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert*Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag * Vervielfältigungsfaktor = Gebäudeertragswert
Das Ertragswert-Verfahren findet seine Anwendung bei vermieteten oder verpachteten Immobilien.
Wozu wird eine Immobilienbewertung benötigt?
Es gibt viele Anlassfälle aufgrund derer eine objektive Immobilienbewertung nötig wird. Ein paar dieser Gründe haben wir Ihnen nachfolgend aufgelistet:
Der Verkauf einer Immobilie
Die Ermittlung eines marktgerechten Immobilienwertes ist elementar, denn dieser bietet allen beteiligten Parteien Sicherheit über den tatsächlichen Wert der Liegenschaft. Vor allem sorgt diese aber auch dafür, dass Sie als Verkäufer Ihre Immobilie nicht unter deren reellem Wert veräußern.
Der Kauf einer Immobilie
Auch als Käufer kann eine Immobilienbewertung sinnvoll sein. Beispielsweise, wenn Sie sich unsicher sind, ob der aufgerufene Preis auch gerechtfertigt ist.
Die Gütertrennung nach einer Scheidung
Bei einer Scheidung muss der genaue Wert einer Liegenschaft ermittelt werden, um die Auszahlung des Partners oder den Zugewinnausgleich korrekt zu ermitteln.
Erbe oder einer Schenkung
Eine professionelle Immobilien-Bewertung liefert im Zuge einer Erbschaft die Basis für eine gerechte Aufteilung oder Auszahlung von Anteilen.
Transparenz und Klarheit für einen Ehevertrag
Eine Immobilienbewertung durchzuführen kann auch im Kontext einer Eheschließung Sinn machen. Denn hiermit schaffen Sie eine ehrliche und transparente Grundlage, die dann auch so in einem Ehevertrag niedergeschrieben werden kann.
Weitere Gründe können eine Versteigerung oder die Aufnahme eines Hypothekar-Kredites sein.
Welche Informationen werden bei einer Immobilienbewertung vom Verkäufer benötigt?
Grundsätzlich benötigt ein Immobilienmakler oder Sachverständiger folgende Daten und Informationen, um ein Gutachten zu erstellen.
Adresse der Immobilie
Die Lage der Liegenschaft ist ein wichtiger Faktor in der Bewertung. Die Straße, das Viertel, die Nachbarschaft und Infrastruktur. All dies hat einen Einfluss auf den Wert der Immobilie.
Zweck des Gutachtens
Was ist der Zweck des Gutachtens? Das kann von einem gewöhnlichen Verkauf über eine Aufteilung wegen einer Scheidung bis hin zur Auszahlung eines Erbes reichen.
Stichtag des Gutachtens
Wann ist der Stichtag des Gutachtens? Der Stichtag ist der Zeitpunkt, an dem der Wert des entsprechenden Objektes festgestellt werden soll. Zumeist ist der Stichtag jener an dem der Sachverständige seine Besichtigung vornimmt. Er kann aber auch abweichend in der Vergangenheit liegen.
Nutzung der Immobilie
Dabei spielt es eine Rolle ob und wie die Immobilie genutzt wird. Wird diese eigengenutzt oder wird diese vermietet? Gibt es ein etwaiges Wohn- oder Fruchtgenuß-Recht?
Baujahr der Liegenschaft
Das Baujahr bzw. das Alter der Immobilie spielt eine gewichtige Rolle bei der Bewertung. Wenn das Baujahr nicht bekannt ist, dann ist es notwendig zumindest eine ungefähre Schätzung desselben anzugeben. Die weiteren und genauen Daten recherchiert der entsprechende Sachverständige im Zuge der Gutachtens-Erstellung dann selbst.
Pläne und Grundrisse
Grundrisse, Pläne und Größenangaben helfen in einem ersten Schritt sich mit der Liegenschaft vertraut zu machen.
Art des Wertes
Verkehrswert, Teilwert oder andere Werte nach dem Steuerrecht.
Dauer
Bis wann sollte das Gutachten fertig sein? Gibt es Deadlines, welche einzuhalten sind? All dies ist wichtig für die Planung einer Immobilienbewertung.
Mit diesen Informationen erhält der Sachverständige einen guten Überblick über das zu bewertende Objekt. Zudem kann anhand dieser Daten eine erste Aufwands- und Kostenschätzung vorgenommen werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Bewertung einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie wird durch etliche Faktoren bestimmt und beeinflusst. Die wichtigsten sind die folgenden
- Die Größe der Immobilie
- Das Baujahr (falls bebaut und kein leeres Grundstück)
- Die Qualität und die Bausubstanz
- Die Makrolage
- Die Mikrolage
- Angebot und Nachfrage, sprich die Marktlage
- bei Ertragsobjekten: Die Miete(n) und der Kapitalisierungszinssatz
- bei Gewerbeimmobilien: Die Drittverwendungsfähigkeit
Sie fragen sich nun vielleicht, was bedeuten denn Mikrolage und Makrolage? Wir erklären es Ihnen.
Was ist die Mikrolage einer Immobilie?
Die Mikrolage (von griechisch mikros = klein) bezeichnet die direkte Umgebung einer Immobilie. Wie ist die unmittelbare Infrastruktur und die Verkehrsanbindung, wie ist der Zustand der Häuser in der Nachbarschaft, wie weit ist die Entfernung zum Orts- oder Stadtzentrum, befinden sich Geschäfte in der Nähe, gibt es eine ärztliche Versorgung? Sie sehen es gibt einiges, was dabei einfliesst.
Was ist die Makrolage einer Immobilie?
Die Makrolage (von griechisch makros = groß) hingegen bezieht sich auf die regionalen Gegebenheiten. Sprich die Wirtschaftskraft der Region, die Kaufkraft der Einwohner, die Lage am lokalen Arbeitsmarkt oder aber auch die demografische Entwicklung.
Wie ist der Ablauf bei einer Immobilienbewertung?
Im Regelfall läuft eine Immobilienbewertung in den folgenden 10 Schritten ab:
Schritt # 1: Termin vereinbaren
Zunächst sollten Sie sich einen Experten suchen und anschließend mit diesem einen kostenlosen Erst-Termin vereinbaren.
Schritt # 2: Das Erstgespräch
Bei einem unverbindlichen Erstgespräch werden die grundlegenden Informationen über die Immobilie ausgetauscht und der Zweck des Gutachtens erörtert.
Schritt # 3: Die Angebotserstellung
Auf Basis des Erstgesprächs erfolgt nun ein individuelles Angebot für Sie.
Schritt # 4: Checkliste
Nach der Annahme des Angebots erhalten Sie eine Checkliste aller benötigten Unterlagen übermittelt, welche für die Erstellung des Gutachtens notwendig sind.
Schritt # 5: Erledigung der Amtswege
Die Unterlagen, welche Sie nicht selbst bereitstellen können, fordert der Gutachter für Sie bei den entsprechenden Behörden oder Ämtern ein.
Schritt # 6: Die Befunderstellung
Auf Basis aller zusammengetragenen Informationen wird ein erster Befund erstellt.
Schritt # 7: Der Lokalaugenschein
Bei einem Augenschein vor Ort, wird die Immobilie inspiziert. Dabei werden Fotos gemacht und Mängel ebenso wie etwaige Besonderheiten dokumentiert.
Schritt # 8: Die Verfahrensauswahl
Aufgrund des Termines vor Ort wird das passende Bewertungsverfahren ausgewählt.
Schritt # 9: Die Erstellung des Gutachtens
Mit Hilfe der zusammengetragenen Unterlagen und der Erhebung vor Ort wird nun das Gutachten erstellt.
Schritt # 10: Die digitale Ausfertigung
Abschließend erhalten Sie das fertige Gutachten in digitaler Form ausgehändigt.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
In der Regel sollte der Prozess einer Immobilienbewertung nicht länger als 4 bis 8 Wochen ab Auftragserteilung dauern. Die Grundvoraussetzung hierfür ist allerdings, dass alle notwendigen Unterlagen rasch verfügbar sind. Sind sie das nicht, dann verzögert sich die Ausfertigung des Gutachtens auch dementsprechend.
Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?
Ein durch ein Gerichtssachverständigen erstelltes Gutachten kostet ca. ab 2.500 Euro (zzgl. 20% Umsatzsteuer). Die Faktoren von denen die Höhe des Honorares abhängt, sind unter anderem die Größe der Immobilie, das Baujahr oder ob die Liegenschaft vermietet oder leerstehend ist. Ein von einem beeideten Sachverständigen erstelltes Gutachten ist vor Gericht verwertbar.
Die Kosten für eine Maklerbewertung im Zuge eines Immobilienverkaufes belaufen sich auf ca. 600-960 Euro (zzgl. 20% Umsatzsteuer). Dieses Gutachten gibt Ihnen zwar einen passenden Richtwert für die Veräußerung, hat allerdings keine gerichtliche Verwertbarkeit.
Sie werden im Internet auch kostenlose Bewertungen einer Immobilie finden. Davon ist aber generell abzuraten. Dabei handelt es sich zumeist um Lockangebote. Ein seriöses Gutachten und vor allem solche, die rechtlich verwendbar sein sollen, werden im Regelfall nicht kostenlos angeboten. Mehr dazu erfahren Sie später noch in einem entsprechenden Blogbeitrag.
Wovon hängen die Kosten ab?
Prinzipiell gibt es zwei Arten, wie ein Immobilienwert-Gutachten abgerechnet wird: durch die Vereinbarung einer Kostenpauschale oder die Abrechnung nach dem Gebührenanspruchsgesetz.
#1 Abrechnung nach freier pauschaler Vereinbarung:
Kostenfaktoren können hierbei die folgenden sein: Schwierigkeit des Gutachtens, die Größe des Objektes, das Baujahr, die Datenlage, das Vorhandensein der Unterlagen oder beispielsweise ob das Objekt vermietet oder eigengenutzt wird und wie schnell das Gutachten benötigt wird.
#2 Abrechnung nach dem Gebührenanspruchsgesetz:
Diese Abrechnung orientiert sich im Wesentlichen am Immobilienwert plus etwaigen Fahrtkosten und Barauslagen.
Diese Fehler sollten Sie bei der Immobilienwert-Ermittlung vermeiden!
Es gibt etliche Fehler, welche bei einer Immobilienbewertung auftreten können. Beachten Sie darum unsere Tipps zur Fehlervermeidung:
Fehler # 1 – Alte Werte verwenden
Die Verwendung alter Werte (beispielsweise aus Vorgutachten oder von früheren Grundstücksbewertungen) sollten Sie auf jeden Fall unterlassen. Der Immobilienmarkt ist immer in Bewegung. Deswegen haben Werte, die vor ein paar Jahren ermittelt wurden, mit der aktuellen Marktlage nichts mehr gemein. Auch ist es nicht sinnvoll ältere Bewertungen mit Hilfe des Verbraucherpreisindexes und der Inflation auf den heutigen Tag hochzurechnen. Denn dabei werden viele der zuvor erläuterten Einflussfaktoren einfach außer Acht gelassen.
Fehler # 2 – Bauwert mit Verkehrswert gleichsetzen
Der Bauwert einer Immobilie ist nicht gleich dem Verkehrswert. Diesem Trugschluss sollten Sie nicht aufsitzen. Erst der Bauwert, plus dem Bodenwert multipliziert mit dem Marktanpassungs-Faktor ergeben den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft.
Fehler # 3 – Das falsche Bewertungsverfahren wählen
Die Auswahl des richtigen Bewertungsverfahren ist elementar. Die Wahl des Bewertungsverfahrens muss zur Immobilie passen. Gerade bei Gewerbeimmobilien macht es einen großen Unterschied mit welchem Bewertungsverfahren man arbeitet. Den Wert für ein großes für Bauträger geeignete Baugrundstück mit hoher Baudichte mit dem Vergleichswertverfahren zu berechnen oder mit dem sogenannten Residualwertverfahren (spezielles Verfahren zur Berechnung von Grundstückswerten) kann im Wert einen großen Unterschied machen. Lassen Sie sich deswegen genau beraten, welche Methode, die richtige für Ihr zu verkaufendes Objekt ist.
Fehler # 4 – Der falsche Kapitalisierungszinssatz
Kleine Ursache, große Wirkung: die richtige Wahl des Kapitalisierungszinssatzes hat eine große Auswirkung auf den Verkehrswert von Ertragsimmobilien. Hiervor schützt Sie die Wahl des richtigen Experten und eine ausführliche Beratung.
Der Kapitalisierungszinssatz: Was ist das?
Der Kapitalisierungszinssatz ist ein risikogerechter Zinssatz. Das bedeutet, dieser setzt sich aus einem Basiszinssatz zusammen und einem entsprechenden Risikozuschlag. Je geringer der Kapitalisierungsszinssatz, desto höher der Verkehrswert. Je höher der Kapitalisierungszinssatz, desto geringer der Verkehrswert.
Sie haben weitere Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung?
Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder Sie haben einfach grundlegende Fragen zum Thema Bewertung einer Liegenschaft? Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen bin ich Ihnen diesbezüglich gerne behilflich. Arealita verfügt als renommierter Immobilienmakler in Tirol über das Fachwissen und die nötige Ortskenntnis, um korrekte Immobilienwerte zu ermitteln. Arrangieren Sie einfach ein kostenloses Erstgespräch mit uns.
Sie erreichen uns jederzeit via Telefon (+ 43 512 580 242), per E-Mail (immobilien@arealita.at) oder über unser Kontaktformular (hier klicken).
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck
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Mein Name ist Mag. Bernhard Großruck. Ich bin als Immobilienmakler und Sachverständiger in Innsbruck tätig und möchte Ihnen in diesem Blog hilfreiche Tipps rund um das Thema Immobilien geben.