Checkliste Hausverkauf: So gehen Sie ideal Schritt für Schritt vor

Sie waren gerade auf der Suche nach einer Checkliste für den Hausverkauf? Ergeht es Ihnen wie den meisten Hausverkäufern, finden Sie sich höchstwahrscheinlich in einer dieser beiden Situationen wieder:

1. Sie starten gerade in einen neuen Lebensabschnitt und Ihr altes Haus ist zu klein oder zu groß geworden. Das heißt: Sie möchten ein neues Haus kaufen und wollen dieses mit dem Verkaufserlös des alten Hauses teilweise oder ganz bezahlen.
2. Sie haben ein Haus geerbt, für das Sie keine Verwendung haben und wollen dies nun verkaufen. Gerade im Immobilien-Hochpreis-Bundesland Tirol ist dafür jetzt eine gute Zeit. Die Preise liegen so hoch wie noch nie und Sie möchten nun die günstige Marktsituation ausnutzen.

Während bei den Zeitungs- und Online-Inseraten aber eine Rekordverkaufssumme die nächste jagt, stehen Sie vielleicht noch am Anfang. Für Sie ist es höchstwahrscheinlich auch eine einmalige Sache in Ihrem Leben. Da es beim Hausverkauf um so viel Geld geht, wollen Sie auch nichts falsch machen.

Doch was müssen Sie zuerst tun? Welche Dokumente benötigen Sie? Wie sollen Sie den Preis ansetzen? Welche Angaben benötigt ein Käufer? Ein Fehler kann hier fatale Folge für Sie haben und den Preis schnell um 10 Prozent rauf oder runter drücken. Bei den Preisen zwischen Schwaz und Landeck können nur 10 Prozent aber schnell 80.000 Euro oder sogar mehr ausmachen. Verkaufen Sie mit einem solchen Fehler, werden Sie es unter Umständen ihr Leben lang bereuen und sich über diesen Fehler ärgern.

Damit Ihnen dieser Fehler nicht passieren kann, habe ich mich bemüht, Ihnen hier unser “Checkliste Hausverkauf” zur Verfügung zu stellen. Darin erfahren Sie die Antwort auf genau folgende Fragen:

• Die ersten Schritte vor dem Hausverkauf: Was machen Sie am Anfang im Haus?
• Welche Dokumente benötigen Sie für den Hausverkauf?
• Wofür und wann benötigen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt?
• Welche Angaben müssen Sie beim Hausverkauf gegenüber dem Verkäufer machen?
• Wie läuft der Hausverkauf mit einem Immobilienmakler ab?
• Wie läuft der Hausverkauf ohne einen Immobilienmakler ab?

Für den Beitrag benötigen Sie lediglich 18 Minuten Lesezeit. Er kann Ihnen aber mit Sicherheit viel Ärger ersparen.

Die ersten Schritte vor dem Hausverkauf: Was machen Sie am Anfang im Haus?

Bevor Sie mit dem Hausverkauf loslegen können, müssen Sie sichergehen, dass alles dafür bereit ist. Sie dürfen nicht vergessen: Es geht vermutlich nicht nur für Sie um eine einmalige Summe in Ihrem Leben, sondern mit größter Wahrscheinlichkeit auch für Ihren Käufer. Beim Haus gilt dabei Ähnliches wie beim Essen: Das Auge “kauft mit”.

Sie sollten das Haus so gut wie möglich “rausputzen”:

• Das Haus komplett ausräumen, reinigen und säubern
• Den Rasen mähen
• Unkraut jäten etc.

Welche Dokumente benötigen Sie für den Hausverkauf?

Seriöse Kaufinteressenten wollen seriöse Verkäufer. Denn wer viel Geld ausgibt, überlegt es sich drei Mal. Funktioniert dann irgendetwas im Ablauf nicht reibungslos, wenden sich Kaufinteressenten sicherheitshalber oftmals ab. Für den Interessenten ist es auch meist kein Schaden. Sie können sich nämlich sicher sein: Ein kaufkräftiger Interessent findet immer einen seriösen Verkäufer.

Für Sie als Verkäufer kann der Schaden aber schnell angerichtet sein: Hätte Ihnen Interessent A vielleicht noch 750.000 Euro für Ihr Einfamilienhaus in Götzens gezahlt, bringt Interessent B vielleicht nur 670.000 Euro mit. Und 80.000 Euro haben in der Regel die wenigsten unter uns zu “verschenken”.

Daher sollten Sie diese Dokumente vorbereiten:

• Grundbuchauszug: Als Eigentümer des Hauses hatten Sie bereits einen irgendwo einmal erhalten. Sollten Sie diesen aktuellen Auszug nicht finden können, müssen Sie diesen bei Ihrem zuständigen Bezirksgericht um 15 Euro anfordern.
• Baubescheid: Der Baubescheid ist Teil des Bauaktes. Diesen sollten Sie oder ehemalige Eigentümer unbedingt aufgehoben haben. Sollten Sie keinen mehr besitzen, müssen Sie als Grundeigentümer diesen bei der zuständigen Behörde (Magistrat in Innsbruck oder Gemeinde in den anderen Tiroler Landesteilen) anfordern. Ausnahme: Das Haus wurde bereits vor dem 2. Weltkrieg erbaut. Dann kann es sogar sein, dass diese Unterlagen nicht mehr amtlich vorliegen. Eine alte Baubeschreibung (Substanz etc.) kann dieses Dokument allerdings dann (zumindest teilweise) ersetzen.
• Baupläne: Die Baupläne, die den aktuell bewilligten Stand zeigen und auch im Baubescheid vermerkt sind, müssen Sie unbedingt aufheben. Sollte der nicht mehr vorliegen, bleibt auch hier der aufwändigere Gang zur Behörde nicht erspart. Für ältere Gebäude gilt das Gleiche wie beim Baubescheid.
• Benützungsbewilligung nach Rechtslage zum Errichtungsdatum: Dieses Dokument beweist, dass Ihr Haus auch als Wohnhaus benutzt werden darf. Nach Fertigstellung musste um die Benützungsbewilligung bei der Gemeinde angesucht werden.
• Energieausweis: Der Energieausweis muss dem Käufer zwingend vorgelegt werden und darf maximal 10 Jahre alt sein. Liegt kein aktueller Energieausweis vor, müssen sie einen solchen erstellen lassen. Dazu sind Baumeister, Architekten, Installateure, Elektriker und andere Gewerbetreibende in Österreich berechtigt.

Wofür und wann benötigen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt?

In Österreich ist es für Käufer und Verkäufer sogar möglich den Kaufvertrag selbst zu erstellen. Sogar die Beglaubigung des Vertrages müssen Sie nicht durch einen Notar machen lassen, Sie können diese auch direkt selbst beim Bezirksgericht beantragen. Theoretisch benötigen Sie somit weder Notar noch Anwalt.

Als staatlich geprüfter Immobilienmakler und gerichtlich beeideter Immobiliensachverständiger mit mehr als 1.000 Kaufabwicklungen Erfahrung muss ich Ihnen jedoch ganz klar raten: Greifen Sie lieber auf einen Anwalt und oder Notar zurück. Es ist bei uns zwar üblich, dass der Käufer den Kaufvertrag aufsetzt (oder aufsetzen lässt), Sie sollten diesen aber unbedingt prüfen lassen. Rechtliche Feinheiten wie, dass der Eigentumswechsel nicht mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags oder dem Gelderhalt passieren, bilden dabei nur die Spitze des sprichwörtlichen Eisbergs.

Der Eigentümerwechsel ist nämlich direkt mit dem Grundbuch-Eintrag vollzogen. Hätten Sie im schlimmsten Fall diesen also bereits eingereicht und vollzogen, aber noch kein Geld erhalten, könnte das in einem Desaster ändern. Bevor Sie allerdings zuviel Angst vor den rechtlichen Aspekten bekommen: Das Risiko beim Ablauf ist in der Regel für den Käufer höher (für diese Seite passieren nämlich mehr Fehler). Jedoch sollten Sie auch als Verkäufer auf Nummer sicher gehen.

Viel wichtiger ist es für Sie als Verkäufer: Das unterschriebene Anbot des Kaufinteressenten muss rechtlich verbindlich sein und sollte die wesentlichen Vertragspunkte bereits enthalten. Dann sind Sie als Verkäufer auf der sicheren Seite.

Welche Angaben müssen Sie beim Hausverkauf gegenüber dem Käufer machen?

Das Wichtigste ist natürlich der Preis. Dieser sollte weder zu hoch, noch zu niedrig sein. Ansonsten werden Sie keine seriösen Kaufangebote erhalten. Im Idealfall erstellt dabei ein fachlich geeigneter Immobiliensachverständiger ein Gutachten. Dann können Sie sicher sein, nicht unter Marktwert zu verkaufen.

Sollten Sie sich nun denken: “Dann rufe ich einfach sicherheitshalber mit einem sehr hohen Preis auf.” Muss ich Sie leider enttäuschen. Profis beobachten den Markt ständig. Diesen fällt auf, wenn Sie schon sehr lange Zeit versuchen, ein Objekt zu verkaufen. Dann drücken diese Immobilienprofis Ihren Preis mit Billigangeboten ins Bodenlose. Das Haus wird sozusagen am Markt “kaputtgemacht” und die Preisspirale dreht sich – trotz guter Marktlage – nach unten.

Aber neben dem Preis, den ich hier besonders hervorgehoben habe, gibt es natürlich auch noch ein paar weitere vorgeschriebene Angaben, die Sie keinesfalls vergessen dürfen.

Liste der notwendigen Angaben beim Hausverkauf:

• Preis
• Baujahr
• Grundbuchslasten: Sie sind verpflichtet anzugeben, ob hier Dritte noch Rechte am Grundstück haben. Das könnte beispielsweise betreffen: Vormerkungen, Beschränkungen, Verfügungseinschränkungen, Hypotheken, Grundschulden oder Grundpfandrechte. Sollte hier ein Dritter Rechte irgendeiner Art an der Immobilie besitzen, dürfen Sie das dem Käufer nicht vorenthalten.
• Mängel und Schäden: Sind Ihnen Mängel oder Schäden am Haus bekannt (vor allem dann, wenn der Käufer diese nicht mit freiem Auge sehen kann), dann müssen Sie diese dezidiert angeben.
• Anhängige Rechtsstreitigkeiten: Sollten Sie vor Gericht mit Dritten bezüglich der Immobilie streiten, müssen Sie das dem Käufer ebenso bekannt geben.
  
• etwaige Naturgefahren: Befindet sich das Haus in einer Gefahrenzone, muss diese für den Käufer vermerkt werden.
• Besonnung: Falls im Winter eine Zeit lang gar keine Sonne ins Haus fällt, müssen Sie dies angeben.
• Erschließungen: Sie müssen Klarheit darüber schaffen, welche Ver- und Entsorgungsleitungen, sowie wegemäßige Erschließungen vorhanden sind und, ob auch rechtlich alles gesichert ist.

Es ist natürlich gut, wenn Sie dies dem Käufer auch mündlich mitteilen. Aber gerade, wenn es um solche Summen wie bei einem Hausverkauf geht, erledigen Sie bitte alles schriftlich. Nur so können Sie wirklich alle Angaben nachweisen und haben später weniger Risiken, falls der Käufer versucht, Sie zu belangen. Zudem empfehle ich Ihnen wirklich: Achten Sie darauf, dass alle Punkte unserer “Checkliste Hausverkauf” wirklich abgearbeitet wurden und alle Dokumente vorliegen.

Wie läuft der Hausverkauf mit einem Immobilienmakler ab?

Mit einem Immobilienmakler ist der Ablauf für Sie relativ einfach. Dieser sollte seine eigene “Checkliste Hausverkauf” besitzen. Zuerst müssen Sie sich einen Makler aussuchen. Allerdings müssen Sie bei der Auswahl Ihres Maklers sorgfältig sein. Um einen guten von einem schlechten Makler zu unterscheiden, gebe ich Ihnen folgende Anforderungen bzw. Tipps mit:

1. Sehen Sie sich Referenzen an (Google-Bewertungen und Erfahrungsberichte auf dessen Website)
2. Sehen Sie sich die Objekte an, die er bereits verkauft hat. Sind diese Objekte mit Ihrem Haus vergleichbar?
3. Hat der Makler eine entsprechende Ausbildung? Die Makler-Prüfung ist Pflicht, aber im Idealfall hat er Erfahrung als Sachverständiger und eine juristische Ausbildung. Denn das wichtigste für den Verkäufer ist, dass ein gutes Kaufanbot auch rechtlich verbindlich ist. Das muss sauber formuliert sein, um keine Überraschungen zu erleben.
4. Welche Marketingfähigkeiten bringt der Makler mit? Sehen Sie sich die Bilder seiner Referenzobjekte an. Sind die Fotos gut und ansprechend? Werden die Immobilien gut präsentiert oder sind vergleichbare Immobilien auf den Plattformen besser aufbereitet?
5. Mein Geheimtipp: Achten Sie dabei auch auf Ihr Bauchgefühl! Das täuscht Sie meist nicht.

Wenn Sie nun glauben, einen Makler gefunden zu haben, sollten Sie wie folgt vorgehen:

Schritt #1: Schicken Sie dem Makler ein paar Eckdaten Ihrer Immobilie
Schritt #2: Achten Sie darauf, ob er sich für den Besichtigungstermin auch wirklich vorbereitet hat
Schritt #3: Nun müssen Sie den Maklerauftrag erteilen. Geben Sie dem Makler dabei am besten auch eine Bevollmächtigung mit, damit er Unterlagen beim Bauamt prüfen kann.
Schritt #4: Fordern Sie das Exposè, das der Immobilienmakler erstellt hat, aktiv an und überprüfen Sie sorgfältig, ob alle Angaben korrekt sind.
Schritt #5: Prüfen Sie auch die Angaben Ihrer Immobilie in Online-Inseraten, Zeitungsinseraten und auf der Website des Maklers.

Wenn Sie einen seriösen Makler beauftragt haben, sollten Sie ab nun nicht mehr viel zu tun haben. Salopp formuliert: Unsere “Checkliste Hausverkauf” können Sie eigentlich ignorieren. Ihr Makler führt Sie durch den Verkaufsprozess. Sie müssen sich nur noch für einen Käufer entscheiden und für die Unterschrift einen Termin finden.

“Checkliste Hausverkauf” ohne Makler: Wie läuft das ab?

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne einen Makler verkaufen, ist der Prozess etwas komplizierter. Ich rate Ihnen dringend dabei die hier aufbereitete “Checkliste Hausverkauf” zu nutzen. Ich möchte Ihnen den gesamten Prozess aber auch überblicksartig erklären, sodass Sie hier selbständig einen Weg finden können.

Schritt #1: Sie benötigen alle oben in der “Checkliste Hausverkauf” genannten Dokumente und Angaben (Baujahr, Nutzfläche, Grundbuchslasten, Mängel, Naturgefahren, Baupläne, Erschließungen etc.).

Schritt #2: Prüfen Sie diese sorgfältig und genau auf Vollständigkeit und (rechtliche) Korrektheit.

Schritt #3: Setzen Sie einen Preis fest.

WICHTIGER TIPP: Der Preis muss marktgerecht sein, da Sie sonst eine Preisspirale nach unten auslösen (siehe dazu auch die Erklärung weiter oben in diesem Beitrag: hier klicken!)

Schritt #4: Bereiten Sie das Marketing vor! Dafür sollten Sie als erstes gute Fotos Ihres Hauses machen. Das Objekt sollte dabei hell ausgeleuchtet und gut sichtbar sein. Achten Sie darauf, dass die “Hingucker” Ihres Hauses bestmöglich dargestellt werden.
Als zweites sollten Sie auch alle wichtigen Verkaufsdokumente für das Marketing digitalisieren. Energieausweis und vor allem Grundrisse sorgen auf Immobilienplattformen beispielsweise für hohe Seriosität. Es zeigt, dass es Ihnen wichtig ist, dem Käufer alle notwendigen Dokumente bereit zu stellen.
An dritter Stelle folgt nun das Texten: Nur eine Immobilie mit einem aussagekräftigen Verkaufstext in den Inseraten (Immobilienplattformen, Zeitungsinseraten, Social Media etc.) verkauft sich auch gut. Texte, die potenzielle Käufer mit zu vielen Fragen übrig lassen schrecken ab. Zu langweilige Texte sorgen nicht für genügend Aufmerksamkeit.
Wenn Sie das alles beisammen haben, können Sie ein Exposè für Ihr Haus zusammenstellen (diese Unterlagen geben Sie bei einer Besichtigung Interessenten mit oder schicken diese vorab zu) und Ihre Inserate vorbereiten.

Schritt #5: Vermarkten Sie nun Ihre Immobilie! Laden Sie nun Ihre Dokumente auf den Immobilienplattformen, auf denen Sie Inserate buchen wollen, hoch und füllen Sie alle notwendigen Angaben aus. Rufen Sie bei den Zeitungen an und buchen Sie dort die Anzeige für Ihre Immobilie. Wichtiger Tipp: Erschrecken Sie nicht, wenn Sie online Ihre Anzeige nicht sofort sehen. Oft müssen Sie im Vorhinein bezahlen und erst, wenn das Geld eingelangt ist und zugeordnet wurde, wird Ihre Anzeige auch tatsächlich sichtbar.

Schritt #6: Besichtigungen, Besichtigungen, Besichtigungen. Wenn Sie Ihr Haus auf den richtigen Plattformen eingestellt haben, werden Sie vermutlich Anfragen erhalten. Nun müssen Sie sich mit den Interessenten treffen und Ihnen das Objekt zeigen. Vergessen Sie nicht: Für den Käufer ist es vermutlich die größte Ausgabe seines Lebens. Daher sollten Sie sich für jeden ausgiebig Zeit nehmen und dessen Fragen ausführlich beantworten.
Um einer negativen Überraschung für Sie vorzubeugen: Stellen Sie sich darauf ein, dass ein seriöser Interessent das Haus vermutlich zwei oder sogar drei Mal sehen will, bevor er kauft. Allerdings sollten sie aufgrund der vielen Zeit, die das in Anspruch nehmen könnte, bereits die Interessenten ohne echter Kaufabsicht von jenen mit wahrer Kaufabsicht aussieben. Sonst machen Sie sprichwörtlich “viele leere Kilometer”.

Schritt #7: Prüfen Sie nun die Bonität Ihrer wahren Interessenten! Ein seriöser Interessent bringt auch genügend Finanzkraft für den Kauf mit. Leider kann sich heutzutage nicht jeder, der ein Haus möchte, dieses auch leisten. Allerdings müssen Sie darauf achten, am Ende auch wirklich bezahlt zu werden. Sonst haben Sie am Ende des Verkaufsprozesses weniger als davor. Daher sollten Sie die Bonität Ihres Käufers unbedingt überprüfen (lassen).

Schritt #8: Sie brauchen ein rechtlich verbindliches Kaufanbot! Ein gutes Kaufanbot regelt bereits die wesentlichen Vertragspunkte für Sie und ist auch rechtlich verbindlich. Das heißt: Wenn der Käufer es unterschrieben hat, ist es auch gültig und er kann sein Angebot nicht mehr einfach so zurückziehen. Da der eigentliche Kaufvertrag vom Käufer bzw. dessen Anwalt erstellt wird, ist es wichtig, dass Sie das Kaufanbot entsprechend wasserdicht formulieren. Nur so können Sie auf “Nummer sicher” gehen.

Schritt #9: Auf Grundlage des Kaufangebotes kann nun der Käufer den grundbuchsfähigen Kaufvertrag erstellen (lassen). Dieser muss allseitig beglaubigt und unterfertigt werden. Dann wechselt Ihr Haus den Eigentümer.

Abschluss & Fazit: Mit oder ohne Makler – achten Sie auf rechtliche Stolperfallen!

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesem ausführlichen Beitrag eine gute Checkliste für den Hausverkauf in die Hand geben konnte. Gerade bei Hausverkäufen im Hochpreis-Bundesland Tirol ist nämlich der wirtschaftliche Schaden oft immens, den ein falsches Vorgehen auslösen kann.

Mein Ziel war es, Ihnen mit unserer “Checkliste Hausverkauf” aufzuzeigen, wie Sie seriös vorgehen sollten, um rechtlich etwas sicherer verkaufen zu können. Denn egal, ob Sie mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen wollen, die Stolperfallen sind meist rechtlicher Natur und der verursachte Schaden kann im schlimmsten Fall nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Ein seriöser Makler kann Ihnen diesbezüglich helfen. Natürlich weiß ich auch, dass der Ruf unserer Branche in den letzten Jahren gelitten hat. Deswegen habe ich hier auch eine Kurzanleitung verfasst, woran Sie einen guten Makler erkennen können.

Ganz ohne Marketing-Hintergedanken habe ich diesen Beitrag natürlich auch nicht verfasst: Sollte Ihnen dieser Beitrag gut gefallen haben und Sie sich für den Verkauf mit Makler entschieden haben. Dann freue ich mich, wenn Sie sich von mir oder einem anderen Mitarbeiter der Arealita Immobilientreuhand und Sachverständigen GmbH beraten lassen. Wir garantieren Ihnen mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung eine hochseriöse und vertrauenswürdige Abwicklung.

Falls Sie also noch weitere Fragen haben, scheuen Sie nicht, uns zu kontaktieren: Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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