Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten: Was bringt Ihnen mehr?

Sie besitzen eine Eigentumswohnung, nutzen diese aber nicht selbst? Momentan ist sie vermietet, aber sie zweifeln, ob das die lukrativste Lösung ist. Sie hören ständig vom stetig wachsenden Immobilienpreis. Dass der Verkauf Ihrer Wohnung das Geschäft Ihres Lebens werden könnte. Es beschleicht Sie der Gedanke: „Wäre es nicht besser meine Wohnung zu verkaufen, anstatt zu vermieten?”

Diese Frage ist berechtigt. In den letzten Jahren sind die Wohnungspreise stetig gestiegen und ein Wohnungsverkauf wird Ihnen mit Sicherheit eine schöne Summe bescheren. Sollten Sie sich in Ihrer Situation also für den Verkauf der Wohnung entscheiden?

Wenn Sie Antworten auf Ihre Fragen möchten, lesen Sie weiter. In diesem Blogbeitrag stelle ich Wohnungsverkauf und Wohnungsvermietung gegenüber. Ein spezieller Fragenkatalog wird Ihnen helfen eine gute Entscheidung zu treffen.

Vorteil #1 Eigentumswohnung verkaufen = von Niedrigzinsphase profitieren

Die Niedrigzinsphase beschreibt einen Zeitraum, in dem die Zinsen für einen Kredit sehr niedrig sind. Für Personen, die eine Wohnung kaufen wollen, ein verlockendes Angebot. Der Immobilienmarkt reagiert auf die niedrigen Zinsen und die dadurch steigende Nachfrage mit höheren Kaufpreisen. Als potenzieller Verkäufer können Sie von dieser Niedrigzinsphase profitieren!

Sie denken, dass die Wohnungspreise in den kommenden Jahren noch weiter steigen werden und warten daher lieber mit dem Verkauf? Schließlich möchten Sie den Maximalpreis erzielen. Die Frage, die sich stellen müssen: Wird die Niedrigzinsphase die nächsten Jahre überdauern oder werden die Zinsen nach oben schnellen und die Kaufpreise nach unten? Tritt Zweiteres ein, kostet Sie das Herauszögern des Verkaufs viel Geld.

Vorteil #2 Eigentumswohnung verkaufen = keine Verpflichtungen mehr gegenüber Mietern

Vielleicht kennen Sie es: Ruft der Mieter an, bedeutet das meist nichts Gutes:

“Im Badezimmer ist schon wieder Schimmel. Der muss dringend weg!”
“Die Fenster sind nicht dicht, es zieht in der Wohnung. Die müssen ausgetauscht werden!”

Nur ein Auszug der Beschwerden, die Sie sich als Vermieter anhören müsse. Zudem sind Sie verpflichtet tätig zu werden. Als Vermieter und Eigentümer der Wohnung sind Sie für die Instandhaltung zuständig. Eine Verpflichtung, die Ihnen viel Zeit und vor allem Nerven kostet.

Beschließen Sie Ihre Wohnung zu verkaufen, ist nicht nur die Wohnung weg, sondern auch der Mieter und die Verantwortung. Wenn Sie sich näher mit diesem Thema beschäftigen möchten, dann empfehle ich Ihnen diesen Beitrag: “Was passiert mit dem Mieter, wenn ich die Wohnung verkaufe” (erscheint bis spätestens 31.3.2022)

Vorteil #3 Eigentumswohnung verkaufen = keine langwierige Mietersuche

Ihre Mieter sind vor Monaten ausgezogen. Wie viele Vermieter haben auch Sie Präferenzen, wer in Ihrer Wohnung leben soll. Einer der wichtigsten Punkte für Sie: Der Mieter soll sich die Wohnung auch langfristig leisten können und seine Mieten fristgerecht zahlen. Daher werden Sie Ihre Wohnung nicht dem Erstbesten vermieten, sondern viel Zeit in die Auswahl investieren.

Besichtigungstermine, Bonitätsprüfungen & Co – alles Dinge, die Sie in Anspruch nehmen. All das dafür, dass die Mieter nur ein paar Jahre bleiben, die Suche wieder von vorne losgeht und Ihre Wohnung zwischenzeitlich wieder ein paar Monate leer steht.

Die Konsequenz dieser Leerstände: Sie haben in dieser Zeit keine Mieteinnahmen, die monatlichen Betriebs-und Instandhaltungskosten bleiben Ihnen. Wie die meisten Wohnungseigentümer wissen: ein teures Unterfangen.

Nachteil #1 Eigentumswohnung verkaufen = Immobilienertragsteuer vermindert Gewinn

Der Entschluss die Wohnung zu verkaufen, ist gefasst. Ihre Erwartung? Dass der Verkauf Ihnen einen hohen Gewinn beschert. Der Haken am Verkauf: Der Staat belastet den Wohnungsverkauf in der Regel mit 30% Immobilienertragsteuer. Was das konkret in Zahlen bedeutet, möchte ich Ihnen kurz an einem einfachen Beispiel erklären:

2005: Sie kaufen eine Wohnung um 150.000 Euro
2022: Sie verkaufen die Wohnung um 400.000 Euro

In diesem Fall wird der Verkaufsgewinn mit 30% versteuert. Gewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis.

Verkaufsgewinn: 400.000€ –150.000 € = 250.000€
ImmoEST: 30% von 250.000 € = 75.000€

75.000€ – der Wert eines Sportwagens – ein Batzen Geld, den Sie einfach so verlieren…. Wie Sie Steuern sparen? Lesen Sie diesen Blogbeitrag: Wohnung verkaufen und Steuern (erscheint bis spätestens 31.3.2022)

Oder Sie vermeiden die Steuern aus dem Verkauf, indem Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten anstatt zu verkaufen…

Vorteil 1# Eigentumswohnung vermieten = regelmäßiges Einkommen & Zukunftsmöglichkeiten

Haben Sie einen tadellosen Mieter gefunden, hat das Vermieten Ihrer Wohnung natürlich einen großen Vorteil: ein monatliches Zusatzeinkommen. Die Mietrendite bietet eine stabile Einnahmequelle. Gleichzeitig haben Sie auch die Möglichkeit, Ihre Wohnung in späteren Jahren Ihren Kindern zu vermachen, die wiederum finanziell durch Verkauf oder Vermietung davon profitieren oder es sogar selbst als Eigenheim nützen können.

Nachteil #1: Eigentumswohnung vermieten = Einnahmen werden versteuert

Wer durch eine Vermietung Einkommen erzielt, muss dieses bei der jährlichen Einkommensteuer auch angeben (§ 2 (3) EstG). Mit welchem Steuersatz die Einnahmen versteuert werden? Das hängt von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab.

Die Einkommensteuer wird in Österreich progressiv in mehrere Steuerstufen unterteilt:

Einkommen pro Jahr = Einkommensteuer
0 bis 11.000 Euro = steuerfrei
über 11.000 Euro bis 18.000 Euro = 20 Prozent
über 18.000 Euro bis 31.000 Euro = 35 Prozent
über 31.000 Euro bis 60.000 Euro = 42 Prozent
über 60.000 Euro bis 90.000 Euro =48 Prozent
über 90.000 Euro bis 1 Million Euro = 50 Prozent
über 1 Million Euro = 55 Prozent

Wichtig: Bei dieser Berechnung zählt nicht nur die Einnahme aus Ihrer Vermietung, sondern es werden Ihre gesamten Einkünfte (z.B.: Ihr Gehalt) zusammengerechnet.

Sie möchten wissen, was Ihnen nach Abgabe der Steuern von Ihren Mieteinnahmen übrigbleibt? Klicken Sie hier und berechnen Sie den Betrag.

Nachteil #2 Eigentumswohnung vermieten: Gefahr der Mietnomaden

Mietnomaden sind Mieter, die eine Wohnung beziehen mit der Absicht niemals die Miete zu bezahlen. Geraten Sie als Vermieter an solche Mieter, bleibt nur der Weg einer langwierigen Räumungsklage. ­

Die finanziellen Konsequenzen: Als Vermieter müssen Sie nicht nur die Mietausfälle stemmen, sondern auch noch

• die Kosten, die durch Räumung entstehen
• die Prozess- und Anwaltskosten
• die Kosten für die notwendige Sanierung und Entrümpelung

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten: Einfache Entscheidungshilfe mit professionellem Fragenkatalog

Aus meiner langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler weiß ich, dass viele Wohnungseigentümer mit sich ringen, ob Sie besser verkaufen oder vermieten sollten. Meinen Kunden stelle ich daher immer folgende Fragen, um Ihnen bei der Entscheidungsfindung zu helfen:

Frage 1: Sie benötigen schnell hohes Kapital für eine Neuinvestition?

Frage 2: Sie möchten keine Zeit und kein Geld für die Instandhaltung einer Wohnung aufwenden, die sie selbst nicht bewohnen?

Frage 3: Sie wollen keine Verpflichtung gegenüber Mieter haben?

Frage 4: Sie wollen kein Risiko eines Mietausfalls eingehen?

Frage 5: Sie hegen nicht den Wunsch die Wohnung selbst zu beziehen bzw. Ihren Erben zu vermachen?

Haben Sie alle Fragen mit einem klar Ja beantwortet? Dann spricht alles für einen Verkauf der Wohnung.

Wollen Sie hingegen lieber

• eine kontinuierliche, monatliche Einnahmenquelle
• die Wohnung behalten, um sie zukünftig selbst zu beziehen
• die Wohnung später ihren Kindern vererben

Dann sollten sie lieber ihre Wohnung in ihrem Eigentum belassen und vermieten.

Sie sind noch immer nicht sicher, ob vermieten oder verkaufen die bessere Lösung ist? Mein Rat: Ziehen Sie einen Experten zur Beratung hinzu.

In einer solchen Beratung haben Sie die Möglichkeit, einem Fachmann Ihre individuelle Lage zu schildern. Ein seriöser Immobilienmakler wird Ihre Situation genau analysieren und mit Ihnen jene Lösung finden, die für sie am profitabelsten und geeignetsten ist. Sei es Verkauf oder Vermietung.

Bei Arealita nehmen wir uns in einem kostenlosen Erstgespräch Zeit für Ihre Anliegen und Fragen. Zögern Sie nicht und vereinbaren Sie einen Termin bei uns. Sie erreichen uns Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,

Mag. Bernhard Großruck

P.S.: Sie möchten wissen, was Ihnen nach Abgabe der Steuern von Ihren Mieteinnahmen übrigbleibt? Berechnen Sie den Betrag einfach hier!

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