Gewerbeimmobilienverkauf: Mit diesen Steuern müssen Sie rechnen!

Sie besitzen ein Unternehmen und möchten nach jahrelanger Arbeit endlich Ihren wohlverdienten Ruhestand genießen. Sie möchten das Grundstück und das darauf befindliche Betriebsgebäude zum Verkauf inserieren? Wissen Sie aber welche Steuern anfallen, wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen? Sie haben bereits meinen Blogbeitrag Hausverkauf und Steuern (Teil1/2): Wie viel müssen Sie an den Staat zahlen? gelesen und fragen sich jetzt, ob die Besteuerung bei gewerblichen Verkäufen ebenso verläuft?

Immobilienertragsteuer, Spekulationssteuer & Co – als Immobilienmakler habe ich schon viele Kunden betreut, denen diese Begriffe zwar geläufig waren, aber mehr auch nicht.

Sie möchten keine Gesetzestexte lesen, sondern hätten gerne eine einfache Erklärung dieser Begriffe, die auch für Sie als Nicht-Jurist verständlich ist und Ihnen einen Überblick in die komplexe Materie gibt?

Dann lesen Sie weiter! In meinem Blogbeitrag erfahren Sie, wie der Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie versteuert wird und warum das Datum Ihres Immobilienerwerbs entscheidet, wie viele Steuern Sie abgeben müssen!

Gewerbeimmobilie verkaufen: Welcher Steuersatz kommt zur Anwendung?

Bis April 2012 kam beim Verkauf von Immobilien die sogenannte Spekulationssteuer zur Anwendung.  Sie beinhaltete eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wurde eine Gewerbeimmobilie außerhalb dieser Frist verkauft, war der Gewinn steuerfrei. .

Die Spekulationssteuer wurde abgeschafft und seit 1. April 2012 unterliegen alle Verkaufsgewinne einheitlich der Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt). Die Immo-ESt beträgt 30% für Immobilienveräußerungen im Betriebsvermögen.

Für rechnungslegungspflichtige Unternehmen (Kapitalgesellschaften wie GmbHs) ist der Verkauf ebenso steuerpflichtig! Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen einer 25%igen Körperschaftssteuer.
Wichtig für alle Unternehmer: Bis 2024 ist eine Senkung der Körperschaftssteuer auf 23% angedacht.

Wie werden die Verkaufsgewinne versteuert?

Wir unterscheiden beim Verkauf von Gewerbeimmobilien zwischen dem Verkauf eines betrieblichen Grundstücks und dem Verkauf von Betriebsgebäuden.

#1 Verkauf eines gewerblichen Grundstücks, das nach dem 31.03.2002 erworben wurde (Neufall)

Ihr Verkaufsgewinn wird mit 30% ImmoESt versteuert. Der Verkaufsgewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis.

Beispiel:

01.02.2004: Sie als Einzelunternehmer kaufen ein gewerbliches Grundstück um 590.000 €
31.12.2021: Sie verkaufen das Grundstück um 990.000 €

Verkaufspreis: 990.000 €
– Anschaffungskosten: 590.000 €
Verkaufsgewinn: 400.000 €
ImmoESt: 30% von 400.000€ = 120.000 €

Tipp vom Makler: Unter gewissen Umständen ist ein Betriebsausgabenabzug möglich. Sie können die Selbstberechnungskosten des Notars sowie allfällige Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abziehen.

#2 Verkauf eines gewerblichen Grundstücks, das vor dem 31.03.2002 erworben wurde (Altfall)

Die Besteuerung hängt hier davon ab, ob nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung des Grundstücks stattgefunden hat.

Möglichkeit #1: Es hat keine Umwidmung stattgefunden

Hier können Sie pauschal 86% des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten abziehen. Den verbleibenden Gewinn (14%) müssen Sie mit 30 % ImmoESt versteuern.

Beispiel:

Sie als Einzelunternehmer kaufen am 02.02.1980 ein gewerbliches Grundstück.
Sie verkaufen das Grundstück am 30.01.2022 um 990.000 €.
Seitdem Sie das Grundstück gekauft haben, hat es keine Umwidmung gegeben.

Anschaffungskosten (86% von 990.000 €) = 851.400 €
verbleibender Gewinn = 138.600 € (990.000 € – 851.400 €)
ImmoESt: 30% von 138.600 € = 41.580 €

Möglichkeit #2: Es hat eine Umwidmung stattgefunden

Sie dürfen vom Verkaufserlös nur 40% fiktive Anschaffungskosten abziehen. Der restliche Gewinn (60%) ist mit 30% zu besteuern.

Beispiel:

Sie als Einzelunternehmer kaufen am 02.02.1980 ein gewerbliches Grundstück.
1990 hat es eine Umwidmung in Bauland gegeben.
Sie verkaufen das Grundstück am 30.01.2022 um 990.000 €

Anschaffungskosten (40% von 990.000 €) = 396.000 €
verbleibender Gewinn: 594.000 € (990.000 € – 396.000 €)
ImmoESt: 30% von 594.000 € = 178.200 €

# 3 Verkauf eines Betriebsgebäudes

Beim Verkauf eines Betriebsgebäudes kommt in der Regel der Steuersatz von 30% zur Anwendung. Bemessungsgrundlage ist der Verkaufsgewinn abzüglich des steuerlichen Restbuchwerts. Der Erwerbszeitpunkt ist bei Betriebsgebäuden irrelevant.

Es gibt aber auch Ausnahmen. Bei diesen wird der Verkauf mit bis zu 55% versteuert.
Diese Ausnahmen lauten wie folgt:

• Betriebe mit Schwerpunkt in der Überlassung & Veräußerung von gewerblichen Grundstücken

• Immobilien des Umlaufvermögens

• Immobilien, deren Buchwert durch eine Teilwertabschreibung reduziert wurden

• Wenn stille Reserven auf die Immobilie übertragen wurden

Wichtiger Tipp für gemischt genutzte Immobilien!
Wenn Sie in Ihrer Immobilie das Erdgeschoss als Bürofläche und das Obergeschoss als Wohnraum nutzen, sprechen wir von einer gemischt genutzten Immobilie. Es kommt zu einer anteiligen Zurechnung zum Betriebs-oder Privatvermögen.

Liegt der betriebliche Anteil Ihrer Immobilie jedoch unter 20% ist das gesamte Gebäude dem Privatvermögen zuzurechnen. Beträgt der betriebliche Anteil über 80%, gilt Ihre Immobilie steuerlich als Betriebsvermögen! In diesem Fall verlieren Sie bei Verkauf die sog. Hauptwohnsitzbefreiung.

Welchen immensen Vorteil Ihnen die Hauptwohnsitzbefreiung bringt, lesen Sie hier: „Wie verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie steuerfrei?“ (erscheint bis spätestens 28.02.2022). Zusätzlich erhalten Sie nützliche Tipps, wie Sie Ihre Gewerbeimmobilie steuerfrei verkaufen können.

Fazit: Für eine exakte Steuerberechnung kontaktieren Sie am besten einen Fachmann!

Wie Sie bei den obigen Beispielen sehen, ist die Besteuerung von betrieblichen Veräußerungsgewinnen eine komplexe Materie, die auch Stolperfallen birgt. Um bei der Berechnung keine folgenschweren Fehler zu begehen, sollten Sie sich beim Verkauf von Gewerbeimmobilien lieber die Hilfe eines Fachmanns holen. Denn als Laie wissen Sie wahrscheinlich nicht worauf, Sie im Detail achten müssen.
Die Konsequenz: Bei Abführung einer falschberechneten Steuer drohen Ihnen hohe Finanzstrafen!

Sie haben noch weitere Fragen zum Gewerbeimmobilienverkauf oder benötigen eine professionelle Beratung für die Berechnung der Steuer?

Gerne können Sie mit Ihren Fragen auf mich zukommen. Sie können mich jederzeit kontaktieren: Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Foto: elnur-stock.adobe.com