Grundstücksverkauf: Steuern & Kosten – Das müssen Sie beachten

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen? Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden Sie es das erste Mal machen. Sie fragen sich, welche Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf auf Sie zukommen?

Eine Frage, die mir viele Verkäufer stellen. Die Angst horrende Summen für die Kosten & Steuern beim Grundstücksverkauf zu bezahlen, ist groß. Damit Sie sich nicht durch Gesetzestexte quälen müssen, habe ich Ihnen alle wichtigen Informationen zum Thema “Grundstücksverkauf: Steuern & Kosten” in diesem Blogbeitrag zusammengefasst.

Welche Steuern & Kosten kommen beim Grundstücksverkauf auf Sie zu?

Grundstücksverkauf Steuern & Kosten #1 – Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

Der Verkauf einer Liegenschaft unterliegt in Österreich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt). Dabei wird steuerlich unterschieden, ob es sich um einen Altfall oder um einen Neufall handelt. Ausschlaggebend hierbei ist, der Zeitpunkt, an welchem das zu verkaufende Objekt zuletzt erworben wurde. Stichtag hierbei ist der 31.03.2002. Grundstücke, die vor dem 31.03.2002 erworben wurden, werden anders besteuert als jene die danach den Besitzer gewechselt haben.

Altfälle – vor 31.03.2002 erworben

Der standardisierte Steuersatz beim Verkauf eines Grundstückes, das vor dem 31.03.2002 erworben wurde, liegt bei 4.2% des Kaufpreises. Denn in diesem Fall nimmt das Finanzamt fiktive Anschaffungskosten von 86% des Verkaufspreises an, die restlichen 14% sind dann quasi “Gewinn” und werden mit 30% besteuert. 

Besser illustriert wird das Ganze anhand des nachfolgenden Beispiels.

Beispiel: Steuern Altfall – Erbe

Max Mustermann bekommt ein Grundstück von seiner Großmutter vererbt, das am 21.01.2001 von jener erworben wurde. Am 21.05.2022 verkauft er das Grundstück nun wieder um 372.000 Euro. Da es vor dem Stichtag erworben wurde, gilt es als Altfall. Nun fallen 30% von 14% des Verkaufspreises an, was einem effektiven Steuersatz von 4.2% ergibt.

Die fiktiven Anschaffungskosten von 86% von 372.000 ergeben 319.920 Euro. 14% entsprechen folglich 52.080 Euro. Davon wiederum 30% bilden eine ImmoESt von 15.624 Euro.

Neufälle – nach 31.03.2002 erworben

Bei einem Grundstück, das nach dem 31.03.2002 erworben wurde, fallen Steuern in der Höhe von 30% des Veräußerungsgewinnes an. Jener ist die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis. Neufälle werden auch im Übrigen auch als “steuerverfangene Immobilien” bezeichnet.

Beispiel #1: Steuern Neufall – Kauf

Max Muster kauft ein Grundstück am 25.07.2005 um 180.000 Euro. Am 21.05.2022 verkauft er das Grundstück nun wieder um 380.000 Euro. Die Differenz zwischen den Anschaffungskosten (180.000 Euro) und dem Verkaufspreis (380.000 Euro) beträgt 200.000 Euro. Diese Summe wird nun mit 30% besteuert. Die Immobilienertragssteuer in diesem Fall beträgt also 60.000 Euro.

Beispiel #2: Steuern Neufall – Erbe

Max Muster bekommt ein Grundstück am 19.10.2012 von seiner Tante vererbt. Diese hat das Grundstück ihrerseits am 14.08.2004 um 240.000 Euro gekauft. Am 21.05.2022 verkauft er nun das entsprechende Grundstück um 360.000 Euro. Die Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis beträgt 120.000 Euro. Hiervon 30% ergeben 36.000 Euro ImmoESt.

Sonderfall – Immobilienertragsteuer bei einer Umwidmung

Bei einer Umwidmung eines Grundstückes von Grünland zu Bauland fallen wiederum andere Steuersätze an, wenn die Umwidmung seit dem 01.01.1988 stattgefunden hat. Denn durch die Umwidmung von Grünland zu Bauland erfährt das entsprechende Grundstück eine starke Wertsteigerung und dies lässt sich der Staat mit einer angepassten Steuer vergüten. So zieht das Finanzamt in diesem Fall vom Verkaufserlös fiktive Anschaffungskosten von 40% ab. Von den restlichen 60% wird nun ein Steuersatz von 30% eingehoben. Daraus ergibt sich schlussendlich eine Steuerbelastung von 18% des Erlöses.

Befreiungen von der ImmoESt

Es gibt aber auch sogenannte Befreiungstatbestände, welche Sie von der Zahlung der Immobilienertragsteuer entbinden können. Hierunter fallen beispielsweise die folgenden drei:

a. Hauptwohnsitzbefreiung

Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer fällt an, wenn eine Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Veräußerung 5 Jahre lang als durchgehender Hauptwohnsitz genutzt wurde.

b. Selbst erstellte Gebäude

Ein solche Steuerbefreiung gibt es auch für selbst erstellte Gebäude. Voraussetzung ist, dass die Gebäude in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung verwendet worden sind.

c. Weitere Ausnahmen

Weitere Sonderfälle sind Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens oder eines Baulandumlegungsverfahrens.

Grundstücksverkauf Steuern & Kosten #2 – Grunderwerbssteuer (GrESt)

Daneben is auch die Grunderwerbsteuer (GrESt) zu zahlen, wenn eine Liegenschaft den Besitzer wechselt (Kauf, Schenkung, Erbschaft, Tauscht etc.) wird. Diese beträgt in der Regel 3,5% der Bemessungsgrundlage, sprich des jeweiligen Kaufpreises. Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung innerhalb der Familie kann der allgemeine Prozentsatz im Übrigen etwas variieren.

Es gibt keine generelle Regelung, wer die Grunderwerbsteuer abzuführen hat. Normalerweise übernimmt die Zahlung der solchen allerdings der Käufer. Auf jeden Fall sollten Sie dies schon im Vorfeld des Kaufes schriftlich regeln. Beispielsweise mit einem Vermerk im Kaufanbot.

Wenn Sie einen unzuverlässigen Käufer erwischen und jener die Grunderwerbssteuer nicht zahlt, dann kann es durchaus passieren, dass das Finanzamt die Kosten vom Verkäufer einfordert.

Beispiel:

Maxima Mustermann verkauft Ihr Grundstück zu einem Preis von 245.000 Euro. Die GrESt beträgt daher 8.575 Euro. Berechnet wird das wie folgt: 245.000 Euro x 0,035 = 8.575 Euro.

Tipp vom Experten:

Prüfen Sie vor dem Grundstücksverkauf genau, ob der Käufer zuverlässig ist und seinen Zahlungsverpflichtungen auch fristgerecht nachkommt. Sorgen Sie im Idealfall dafür, dass ein Treuhänder diese Verpflichtungen ordnungsgemäß abwickelt.

Grundstücksverkauf Steuern & Kosten # 3 – Rechtsbeistand

Im Zuge eines Grundstücksverkaufes fallen im Normalfall auch diverse Kosten für Rechtsbeistände (zB. Rechtsanwalt und/oder Notar) an. Beispielsweise bei der Erstellung eines Kaufanbotes oder eines Kaufvertrages.

Die Kosten variieren von Jurist zu Jurist. In der Regel verlangen diese allerdings zwischen 1,2 und 2,5% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer für Ihre Tätigkeit. Hinzu können aber auch noch Barauslagen und etwaige Pauschalen kommen. Manche bieten darüberhinaus auch eine tarifmäßige Abrechnung an.

Wer muss für die Kosten von Notar oder Rechtsanwalt beim Grundstücksverkauf aufkommen?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, welche die Handhabung dieser Angelegenheit bestimmt. Es ist also Vereinbarungssache, wer die Kosten für den Notar oder Rechtsanwalt trägt. Üblicherweise übernimmt allerdings der Käufer die dafür anfallenden Aufwendungen. Es ist jedenfalls wichtig schon im Kaufanbot festzuhalten, wer dafür aufkommt. Dies verhindert mögliche spätere Komplikationen.

Üblicherweise bezahlt der Käufer die Kosten für Notar oder Rechtsanwalt.

Aus einem Grund: Er beauftragt in der Regel die Erstellung des Kaufvertrages, dementsprechend ist er auch für die hierfür anfallenden Kosten verantwortlich. Grundsätzlich trägt der Käufer meist die Mehrheit der Kaufnebenkosten. Darunter fallen unter anderem auch die Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragungsgebühr.

2 Geheimtipps vom Experten

1. Ein Vermerk im Kaufanbot schützt vor Kostenübernahme

Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie haben sich mit dem Käufer mündlich darauf verständigt, dass jener die Kosten für den Notar oder Rechtsanwalt übernimmt. Später jedoch will dieser davon nichts mehr wissen. Die Aufwendungen hierfür bleiben nun bei Ihnen hängen. Glauben Sie mir: Sie wären nicht der Erste, dem dies so ergeht!

Um eine solche Situation zu vermeiden, empfehle ich Ihnen ein gut ausgeführtes, rechtlich bindendes, schriftliches Kaufanbot von einem Experten erstellen zu lassen. Darin sollte nicht zuletzt festgehalten werden, wer die anfallenden Kosten für den Rechtsbeistand zu tragen hat. Sobald dieses Dokument unterzeichnet ist, ist es rechtswirksam.

Dies kann Sie später vor langwierigen juristischen Streitereien bewahren. Denn sollte ein Käufer gegen die im Anbot getroffenen Vereinbarungen verstoßen, dann haben Sie ein rechtlich bindendes Mittel, um gegen ihn vorzugehen. Regeln Sie beispielsweise schon im Kaufanbot, wer die Grunderwerbssteuer zu bezahlen hat oder wer für diverse andere Kosten aufkommt.

2. Vollständige Unterlagen senken die Kosten

Für den Fall, dass Sie als Verkäufer dennoch in die Verlegenheit kommen sollten die Rechtsanwalts- oder Notarkosten selbst tragen zu müssen, empfehle ich Ihnen, die ein oder andere Tätigkeit eigenständig zu übernehmen. Dies kann die Auslagen merkbar senken.

So können Sie beispielsweise das Einholen des Grundbuchauszuges (A-, B-, und C-Blatt) selbst veranlassen und die Unterlagen anschließend vollständig dem Notar aushändigen. Wenn jener diese Aufgabe für Sie übernimmt, dann wird sich das in irgendeiner Pauschale oder Barauslage niederschlagen.

Prinzipiell können Sie Ihr Grundstück auch ohne ein solches Kaufanbot bzw. mit einem Musteranbot der WKO verkaufen. Allerdings erreichen Sie Rechtssicherheit nur mit einem Kaufanbot, das von einem Experten erstellt wurde. Nur jener kennt die Feinheiten und Details, auf welche man dringend achten sollte.

Welche Unterlagen Sie zusätzlich beim Grundstücksverkauf benötigen? Laden Sie sich kostenlos unsere “Checkliste für den Grundstücksverkauf” herunter. So gehen Sie sicher, dass Sie nichts vergessen.

 

Grundstücksverkauf Steuern & Kosten: Vergessen Sie nicht auf diese Kosten

Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes fallen unzählige weitere Aufwendungen an, welche oftmals im Vorfeld nicht bedacht werden. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen, müssen Sie den Verkauf folglich auch irgendwo inserieren und bewerben. Das kostet Geld. Für die Inserate benötigen Sie zudem vernünftige Fotos. Auch das kostet Geld. Nebenbei müssen Sie noch diverse behördliche Dokumente einholen. Und vieles mehr.

Anbei nur eine kleine Liste an möglichen Aufwendungen, die für Sie entstehen könnten:

• Bewertungskosten
• Honorar für Fotograf
• Kosten für Inserate (zB. in Zeitungen & auf Onlineportalen)
• Grundbuchauszug
• Ausstellung behördlicher Dokumente
• Kopierkosten für Dokumente
• Versendungen von Unterlagen
• Kosten für Marketing (zB. Social Media)
• Kosten für Telefonate

Hinzu können durchaus noch diverse Beratungskosten kommen. Beispielsweise für Rechtsbeistände, Steuerberater, Sachverständige etc.

Grundstücksverkauf Steuern & Kosten: Ein Makler kann Kosten sparen

Klingt erstmal eigenartig. Denn der Makler erhält ja auch eine Provision, die normalerweise bei ca. 3% (zzgl. 20% USt.) des Kaufpreises liegt. Aber ein Immobilienmakler kann Ihnen viele zeitaufwendige Arbeiten abnehmen. Denken Sie nur an die unzähligen Telefonate, E-Mails oder Besichtigungstermine, welche im Zuge eines Grundstücksverkaufes anfallen! Dies kann alles fachmännisch, inklusive der notwendigen Dokumentation, ein Makler für Sie erledigen.

Zudem übernimmt ein Immobilienmakler auch diverse anfallende Kosten. So können beispielsweise für die Schaltung von Inseraten auf einschlägigen Plattformen oder Zeitungen schnell Hunderte Euro anfallen. Außerdem kostet die Ausstellung von behördlichen Dokumenten nicht nur Zeit, sondern auch einiges an Geld. Im Rahmen seiner Tätigkeit erstellt der Makler zudem ein für den Käufer rechtlich bindendes Kaufanbot für Sie. Somit können Sie die Kosten für einen Notar oder Rechtsanwalt für doe Erstellung des Kaufanbots einsparen.

Zu guter Letzt verhilft Ihnen ein Makler aufgrund seiner Erfahrung und seines Wissens über die regionalen Märkte auch zu einem marktgerechten Preis für Ihre Immobilie. Sie sehen also: Ein Makler sorgt für eine merkbare Kosten- und Zeit-Ersparnis.

Fazit: Steuern & Kosten beim Grundstücksverkauf – Holen Sie sich einen Profi

Sie sehen, es gibt bei einem Grundstücksverkauf  bzgl. Kosten und Steuern einiges zu beachten. Jeder Fall hat seine Eigenheiten und seine Tücken. Wir haben bewusst einfache Beispiele gewählt, die ohne Abschreibungen oder Teilabsetzbeträge auskommen, um die Abgaben anschaulicher zu illustrieren. In der Praxis ist es hingegen meist um einiges komplexer und aufwendiger, die steuerrelevanten Beträge zu errechnen. Deshalb ist beim Grundstücksverkauf eine individuelle Beratung, welche genau auf den entsprechenden Einzelfall eingeht, unerlässlich. Darum holen Sie sich einen Experten, der Sie rechtssicher durch den Prozess begleitet.

Wenn Sie Unterstützung benötigen oder wenn Sie weiterführende Fragen zum Thema Grundstücksverkauf und Steuern haben, dann stehen wir von Arealita Ihnen als qualifizierter Immobilienmakler in Tirol jederzeit gerne zur Verfügung.

Neben unserer Tätigkeit als renommierter Immobilienmakler in Tirol sind wir auch als Bauträger aktiv. Wenn Sie Interesse haben sollten Ihr Grundstück an uns zu veräußern, dann vereinbaren Sie einfach einen Termin mit einem unserer Experten.

Für weitere Fragen können Sie gerne einen kostenlosen Beratungstermin arrangieren. Sie erreichen uns per E-Mail (immobilien@arealita.at), Telefon (+ 43 512 580 242) oder über das Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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