Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, wie es jetzt weitergehen soll? Mal tendieren Sie zum Verkauf, dann wollen Sie lieber vermieten. Sie haben das Gefühl, es gibt keine richtige Entscheidung. Dank meiner langjährigen Berufserfahrung als Sachverständiger und Immobilienmakler in Tirol kann ich Ihnen die Vor- und Nachteile des Verkaufs und der Vermietung aufzeigen. Diese sollten Ihnen die Entscheidung erleichtern.

Pro Vermietung: Zusätzliches Geld und eine Immobilie als Zukunftsinvestition

Ein klarer Vorteil der Vermietung: Regelmäßiges Geld dafür, dass Sie kaum etwas tun müssen. Im Normalfall ist die Miete eine zuverlässige Einnahmequelle, die sich gut an die Inflation anpassen lässt.

Eine weitere Überlegung könnte sein, dass Sie das Haus im Fall einer Vermietung behalten können. Vielleicht wollen Ihre Kinder oder Enkel einmal in das Haus einziehen. Wenn Sie vermieten, steht das Haus in der Zwischenzeit zumindest nicht leer.

Diese beiden Punkte möchte ich auf keinen Fall abtun. Zusätzliche Einnahmen und der Besitz einer Immobilie sind grundsätzlich nichts Schlechtes. Allerdings möchte ich Sie auch auf die negativen Seiten der Vermietung hinweisen, die oft vergessen werden.

Contra: Steuern und Marktpreis schmälern Einnahmen

Wissen Sie, dass Sie die Mieteinnahmen in Österreich extra versteuern müssen? Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie das dem Finanzamt melden. Dort wird dann über die Einkommenssteuer der Steueranteil für die Miete abgezogen.

Wie hoch wird die Miete besteuert? Das kommt auf Ihren persönlichen Steuersatz an. Dieser wird aus den sieben möglichen Einkommensarten berechnet. Je nach Tarifstufe werden 0 – 55 Prozent des Gesamteinkommens besteuert und anteilsmäßig von allen Einkommensarten abgezogen.

Hinzu kommt, dass Sie beim Mietpreis eines Hauses darauf achten müssen, dass dieser nicht zu hoch ist. Ansonsten entscheiden sich potenzielle Mieter für einen Hauskauf, da dieser rentabler ist. Verlangen Sie beispielsweise den in Tirol üblichen Preis von ca. 17 €/m², ist das für eine 40-m²-Garçonnière in gutem Zustand ein akzeptabler Preis.

Häuser haben jedoch schnell 130 m² Wohnfläche. Bei 17€ für jeden Quadratmeter ergibt sich daraus eine Miete von 2.210 Euro. Das ist ein Preis, den viele Mieter nicht mehr bezahlen wollen.

Im Jahr 2021 kann man vermutlich 2.000 Euro als magische Obergrenze ansehen. Wer mehr im Monat zahlt, kauft sich meist lieber gleich ein eigenes Haus und zahlt einen solchen Betrag als Kreditrate ab.

Neben den finanziellen Aspekten gilt es zu bedenken, dass Sie mit der Vermietung eines Hauses weiterhin der Eigentümer bleiben und deshalb für Anliegen rund ums Haus die Verantwortung haben.

Contra: Ihre Verantwortung führt zu kostenpflichtigen Vorschriften und Verpflichtungen

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, sind Sie weiterhin dafür verantwortlich. Das bedeutet: Sie müssen sich als Vermieter um die Anliegen der Mieter kümmern. Außerdem gibt es Vorschriften und Pflichten, die Sie – je nach Regelung im Vertrag – erfüllen müssen. Dazu zählen:

• Erhalt des Hauses (z.B.: Dach, Fassade, Leitungen)
• Erhalt der Geräte zur Wärmebereitung – Heizung, Wasserboiler – und Durchführung etwaiger Reparaturen
• Reparatur und Behebung ernster Schäden am/im Haus (z. B.: Wasserrohrbruch); auch vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdungen fallen darunter (z. B.: Schimmelbefall, undichte Gasleitungen).
• Erfüllung von Verwaltungsvorschriften: Der Vermieter ist beispielsweise dafür verantwortlich, dass die elektronischen Anlagen im Haus einwandfrei funktionieren und sicher sind.

Das bedeutet auch, dass Sie sich regelmäßig mit Beschwerden oder Wünschen der Mieter auseinandersetzen müssen. Eine Vermietung erfordert somit eine Zeit- und Kosteninvestition ihrerseits. Vor allem dann, wenn Sie bei den Mietern Pech haben.

Contra: Risiko durch betrügerische Mieter und Mietausfall bedeuten Geldverlust

Dass ein Mieter einmal später bezahlt, kann vorkommen. Was aber, wenn die Miete komplett ausbleibt? Und was, wenn Mieter mit Absicht nicht zahlen? Diese beiden Risiken möchte ich Ihnen genauer vorstellen.

Risiko #1: Betrug durch Mietnomaden

Leider geraten Vermieter immer wieder an sogenannte „Mietnomaden”. Das sind Mieter, die bewusst keine Miete zahlen. Das Problem dabei: Es dauert oft lange, eine Klage gegen die Mieter durchzubringen. Bis das Haus zwangsgeräumt wird, lebt der Nomade gratis in Ihrem Haus. Manche dieser Nomaden verschwinden auch plötzlich – natürlich ohne die Mietschulden zu begleichen.

Und das sprichwörtliche Sahnehäubchen obendrauf: Mietnomaden hinterlassen meist ein großes Chaos. Von beschädigtem Mobiliar über gehortete Gegenstände bis hin zum Verfall: Sie als Eigentümer müssen jegliche Schäden beheben, um das Haus wieder vermieten zu können. Die hohen Kosten dafür tragen Sie, denn die Nomaden sind nur schwer zu fassen.

Ihnen fehlt somit nicht nur einige Monatsmieten der Nomaden, sondern auch die Miete für die Zeit der Renovierung. Das bringt mich zum zweiten Risiko,

Risiko #2: Ertragsminderung durch Mietausfall

Die Gefahr eines längeren Mietausfalls nennt man Mietausfallwagnis. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus leer steht, vorübergehend nicht vermietet wird oder aufgrund von Mietnomaden kein Geld einbringt. Fehlende Mietzahlungen mindern den Wert der Immobilie. Zu diesem Thema möchte ich im aktuellen Beitrag jedoch nicht in die Tiefe gehen – das würde den Rahmen sprechen. Jedoch ist mir wichtig, dass Sie dieses Risiko ebenfalls kennen.

Bitte haben Sie diese beiden Risiken im Hinterkopf, wenn Sie sich für die Vermietung Ihres Hauses entscheiden sollten.

Ich bin ganz ehrlich mit Ihnen: Als Immobilienmakler weiß ich, dass viele Menschen ihr Haus vermieten, bis der „perfekte Zeitpunkt” für den Hausverkauf kommt. Sie wollen von der anhaltenden Preissteigerung bei Immobilien profitieren und den Verkauf so lange als möglich hinauszögern. Das kann ich gut nachvollziehen, immerhin ist die Wertsteigerung in den letzten Jahren enorm.

Als Experte auf meinem Gebiet kann ich Ihnen jedoch versichern: Die aktuelle Marktlage spricht für einen Hausverkauf.

Pro Verkauf: Gute Marktlage bringt hohes Kapital für Neuinvestitionen

Aufgrund der Niedrigzinsphase sind die Verkaufspreise für Immobilien in Tirol im Augenblick enorm hoch. Warum nicht warten? Irgendwann werden die Verkaufspreise wieder stagnieren – schlimmstenfalls sogar fallen –, weil sie für Normalverdiener nicht mehr leistbar sind. Also lieber nicht zu lange warten, um einen guten Preis zu erzielen.

Außerdem erhalten Sie beim Hausverkauf viel Geldkapital für Neuinvestitionen. Ja, auch ein Haus ist eine Investition, aber Sie können nicht frei darüber verfügen. Übrigens: Wenn Sie das Haus lediglich vermieten, verdienen Sie die beim Verkauf bezahlte Summe erst nach einigen Jahrzehnten.

Grund #3 für den Hausverkauf: „Aus den Augen, aus dem Sinn“. Damit meine ich, dass Sie durch den Verkauf des Hauses auch die dazugehörigen Lasten verkaufen. Schnee räumen, Rasen mähen, Reinigung oder Instandhaltung fallen damit nicht mehr in Ihr Aufgabenfeld.

Außerdem gibt es beim Verkauf kaum böse Überraschungen, was mit Mietern leider immer wieder der Fall ist. Sie müssen auch keine Mietausfälle befürchten. Haben Sie das Geld vom Verkauf erst einmal erhalten, sind Sie von jeglichen Pflichten entbunden.

Der Verkauf ist natürlich nicht die Universallösung. Dabei gibt es ebenfalls Nachteile, die Sie bedenken sollten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.

Contra: Steuern und Verkaufsfehler kosten Sie schnell viel Geld

Ein Nachteil für viele Verkäufer ist die Immobilienertragssteuer (ImmoEST), die Sie beim Hausverkauf in Österreich zahlen müssen. Falls Sie Ihre Immobilie ohne Immobilienmakler verkaufen, müssen Sie die Steuer nicht nur zahlen, sondern diese auch berechnen.

Steuern sind nicht das Lieblingsthema des Otto-Normalverbrauchers. Vor allem die zahlreichen Ausnahmefälle bringen so manchen Hausverkäufer ins Schwitzen. Deshalb habe ich für Sie die wichtigsten Infos zu der ImmoEST in einer kleinen Beitragsserie “Hausverkauf und Steuern” zusammengefasst.

Beim Verkauf setzen Sie sich auch den „Gefahren” des Immobilienverkaufs aus. Bei vielen Eigentümer ist der Immobilienverkauf das „(Rechts-) Geschäft des Lebens“, sprich der Verkauf des größten Vermögenswertes.

Beispielsweise geht es im Hochpreisbundesland Tirol dabei um Summen ab 700.000 Euro. Gerade beim privaten Verkauf kann leider vieles schiefgehen. Schon kleine Preisschwankungen von „nur“ 10 Prozent können bei solchen Summen schnell einmal 70.000 Euro mehr oder weniger bedeuten. Diesen Geldbetrag wollen Sie nicht verschenken.

Ein Hausverkauf kann somit zu einer sehr stressigen Situation werden. Damit Ihnen diese Fehler nicht passieren können, habe ich einen Beitrag zu den “5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf” verfasst.

Leerstand ist keine Alternative

Nach all diesen Argumenten überlegen Sie, das Haus leer stehen zu lassen? Sie hätten weder die Probleme als Vermieter, noch müssten Sie sich nicht dem Stress eines Hausverkaufes aussetzen. Und: Vielleicht bringt Ihr Haus ja nächstes Jahr noch mehr Geld?

Davon würde ich Ihnen als Experte abraten. Eine Immobilie, die länger leer steht, gewinnt selten an Wert. Warum? Folgendes kann passieren:

• Ihr Haus wird Objekt von Vandalismus (z.B.: Graffitisprayer).
• Ungeziefer – wie Spinnen oder Ratten – nistet sich ein.
• Es kommt zu Schimmelbildung.
• Leitungen frieren ein und brechen in der Folge.

All das mindert den Verkaufswert Ihrer Immobilie. Damit Sie wieder mehr Geld bekommen, müssen Sie Renovierungen durchführen. Kosten, die Sie sich sparen können, indem Sie das Haus gleich vermieten oder verkaufen. Aber was davon sollen Sie machen?

Die richtige Entscheidung braucht umfassende Beratung

Ich hoffe, dass Sie sich aufgrund der oben geschilderten Argumente für den Verkauf bzw. die Vermietung entscheiden konnten. Sollten Sie sich noch immer nicht sicher sein, was in Ihrem Fall die bessere Wahl ist: Ziehen Sie einen Experten zur Beratung hinzu.

In einer ersten Beratungsstunde haben Sie die Möglichkeit, mit einem Immobilienmakler oder Sachverständiger über Ihren Fall zu sprechen. Dabei wird auf Ihre persönlichen Umstände und auf die Immobilie eingegangen. Danach können Sie gemeinsam entscheiden, ob für Sie ein Verkauf oder eine Vermietung sinnvoller ist. Ein seriöser Immobilienprofi wird Ihre Situation genau analysieren, damit er Ihnen die profitabelste Lösung anbieten kann.

Auch bei Arealita nehmen wir uns bei einem kostenlosen Erstgespräch viel Zeit, um auf Ihren Fall einzugehen. Unsere langjährige Erfahrung als Sachverständiger und Immobilienmakler machen uns zu einem kompetenten Ansprechpartner für Ihr Haus in Tirol. Wenn Sie sich ein unverbindliches Angebot einholen oder einfach nur Kontakt zu uns aufnehmen wollen, klicken Sie auf den violetten Button.

Liebe Grüße
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Ich möchte ein unverbindliches Angebot für mein Haus in Tirol einholen.

Fotos: © Asier – stock.adobe.com, © sum41 – stock.adobe.com