Hausverkauf und Steuern: So viel müssen Sie bezahlen und so bleibt Ihr Verkauf steuerfrei!

„Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?“ Diese Frage wird mir von (fast) allen meiner Kunden gestellt. Die Angst, dass Immobilienertragsteuer & Co. den Verkaufserlös um ein Vielfaches mindern, ist groß.

So ging es auch einen meiner Kunden, der sich ratsuchend an mich wandte: Peter H., der seit Jahren in Niederösterreich lebte, war nach dem Tod seiner Mutter Alleinerbe eines 180m2 Hauses in Innsbruck. Was sollte jetzt damit passieren? Ein Umzug nach Tirol kam nicht in Frage. Peter H. kam daher zum Entschluss, dass ein Verkauf die wirtschaftlich beste Lösung für ihn wäre. Mit dem Erlös könnte er sich den Traum eines Eigenheims in Niederösterreich erfüllen. Glaubte er zumindest. Was wäre mit dem Kosten, die ein Verkauf mit sich brachte? Wird ihm nach Abgabe der Steuern noch etwas übrig bleiben vom Erlös? Wie viele Steuern behält sich der Staat wohl ein? 25%, 30% oder muss er sogar mehr von seinem Erbe an den Staat abtreten?

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation wie Peter H.? Vielleicht haben Sie kein Haus geerbt, aber unter Umständen zwingt Sie ein Umzug oder eine Scheidung zur Veräußerung. So vielfältig die Gründe für einen Hausverkauf sind, die Angst der potenziellen Verkäufer bleibt zumeist die Gleiche: Zuviel Steuern an den Staat zahlen müssen.

Damit Sie sich nicht mit langwierigen Gesetzestexten der Immobilienbesteuerung abmühen müssen, werde ich Ihnen als staatlich geprüfter Immobilienmakler zunächst einen kurzen Überblick geben, welche Verkäufe überhaupt besteuert werden, welche der Steuern Sie betreffen werden und wie Sie nicht in eine Steuerfalle tappen.

Im zweiten Teil meines Beitrages werde ich Ihnen dann die Möglichkeiten und Umstände erläutern, wie Ihr Hausverkauf steuerfrei bleiben könnte. Denn wie so oft, gibt es auch beim Thema Hausverkauf und Steuern ein paar Ausnahmen von der Regel.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

• Diese Steuern müssen Sie bei einem Hausverkauf an den Staat zahlen
• Hausverkauf und Steuern: So bleibt Ihr Hausverkauf steuerfrei!

Diese Steuern müssen Sie bei einem Hausverkauf an den Staat zahlen!

Bei einem Hausverkauf können die folgenden beiden Steuern anfallen: Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) und die Grunderwerbssteuer (GrESt). Die Höhe der Besteuerung und welche unterschiedlichen Sonderfälle es hierbei gibt, erfahren Sie anschließend.

Hausverkauf Steuer #1: Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

In Österreich unterliegt der Verkauf von Liegenschaft generell der Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt). Wie hoch die Besteuerung in Ihrem Fall ist, hängt davon ab, ob es sich um einen “Altfall” oder um einen “Neufall” handelt. Ausschlaggebend für die Berechnung der Immobilienertragssteuer ist der Zeitpunkt, an dem Sie das jetzt zu verkaufende Objekt erworben haben. Stichtag für die Beurteilung, ob es sich bei Ihrer Immobilie um einen Alt- oder Neufall handelt, ist der 31.03.2002. Altfälle sind Immobilien, die vor 31.03.2002 letztmalig erworben wurden. Neufälle hingegen wurden erst nach 31.03.2002 angeschafft.

Die ImmoESt muss allerdings nicht abgegeben werden, wenn beim Erwerb des Hauses kein Geld bezahlt wurde. Sie erinnern sich an das Eingangsbeispiel von Peter H.? Ihn betraf die ImmoEst nicht, da er das Haus geerbt hat. Auch wenn ihm seine Mutter das Haus geschenkt hätte, würde keine ImmoEst anfallen. Der Grund dahinter: Schenkung und Erbschaften sind sogenannte unentgeltliche Verträge, bei denen kein Geld fließt. Sobald Peter H. das Haus allerdings weiterverkauft, wird die ImmoESt fällig, da dann ein Verkauf vorliegt, bei dem Geld bezahlt wird.

Mit Beispielen möchte ich Ihnen die einzelnen Fälle der ImmoEst-Besteuerung näherbringen:

Beispielrechnungen der ImmoESt Teil 1 von 2: Altfall

Häuser, die von einer Privatperson VOR dem 31.3.2002 angeschafft wurden:

Der normale Steuersatz beim Verkauf eines Altfalles liegt bei 4.2% des Kaufpreises. Das Finanzamt nimmt hier fiktive Anschaffungskosten von 86% des Verkaufspreises an, die restlichen 14% werden als “Gewinn” angesehen und deswegen mit 30% besteuert. Dies ergibt ebenjenen effektiven Steuersatz von 4.2 %.

„Normaler“ Altfall:
23.02.2002: Peter H. kauft ein Haus in Igls.
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro.

Hier liegt ein Altfall vor, da er das Haus vor dem Stichtag (31.3.2002) gekauft hat. Der Verkaufserlös wird mit 4,2% versteuert.

Die ImmoESt beträgt in diesem Fall 36.960 Euro (4,2% von 880.000 Euro)

Altfall bei Erbschaft und Schenkung:
1.6.1999: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro.
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt Sohn Peter H. das Haus. Es fließt beim Erbantritt kein Geld, daher sprechen wir von einem unentgeltlichen Erwerb.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Auch hier liegt ein Altfall vor, da das Haus letztmalig vor dem Stichtag (31.3.2002) käuflich erworben wurde. Der Verkaufserlös wird mit 4,2% versteuert.

Die zu entrichtende ImmoESt in diesem Fall ist 21.000 Euro (4,2% von 500.000 Euro)

Beispielrechnungen der ImmoEst Teil 2 von 2: Neufall

Häuser, die von einer Privatperson NACH dem 31.3.2002 gekauft wurden:

Neufälle werden auch als steuerverfangene Immobilien bezeichnet. Hierbei sind Steuern in der Höhe von 30% des Veräußerungsgewinnes (= Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis) zu entrichten.

Neufall bei Kauf und Verkauf der gleichen Person: 30% vom Verkaufsgewinn

23.02.2004: Peter H. kauft ein Haus in Igls um 380.000 Euro.
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro.

Das Haus ist ein Neufall, da es Peter H. nach dem Stichtag (31.3.2002) gekauft hat. In diesem Fall wird der Verkaufsgewinn mit 30% versteuert. Der Verkaufsgewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis.

Verkaufsgewinn: 880.000 – 380.000  = 500.000 Euro
ImmoEST: 30% von 500.000  = 150.000 Euro

Neufall bei Schenkung und Erbschaft: auch 30% vom Verkaufsgewinn

1.6.2003: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt ihrem Sohn Peter H. das Haus.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Da der Kauf durch Susanne H. nach dem 31.3.2002 erfolgte, ist das Haus ein Neufall. In diesem Fall trifft Peter H. als Erbe keine Sonderbestimmung. Verkauft er das Haus weiter, zahlt er 30% vom tatsächlichen Verkaufsgewinn.

Verkaufsgewinn: 500.000 – 180.000 = 380.000 Euro
ImmoESt: 30 % von 380.000 = 114.000 Euro

Hausverkauf Steuer #2: Die Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer ist prinzipiell immer dann zu entrichten, wenn es zu einem Besitzwechsel von Grund und Boden kommt. Es ist hierbei irrelevant, ob das betroffene Objekt verschenkt, vererbt oder gekauft wurde. Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt im Allgemeinen 3,5 % des Kaufpreises.

Beispiel: Peter H. verkauft das Haus um 500.000 Euro. Er muss somit 17.500 Euro an Grunderwerbsteuer abführen (3,5% von 500.000 Euro)

Bei Verkäufen gibt es keine gesetzliche Grundlage, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat. Wer die Zahlung übernimmt, wird vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, wobei in den meisten Fälle der Käufer zur Abführung der Grunderwerbsteuer verpflichtet wird. Als Verkäufer haben Sie daher in den meisten Fällen keinen Grund sich den Kopf über die Grunderwerbssteuer zu zerbrechen.

Nur ein Tipp aus meiner langjährigen Berufserfahrung: Prüfen Sie, ob Sie einen zuverlässigen Käufer haben, der die Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlt. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, werden nämlich Sie als Verkäufer vom Finanzamt zur Zahlung verpflichtet! Legen Sie deswegen mit Hilfe eines Vermerkes im Kaufanbot fest, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat. Dies bewahrt Sie später vor juristischen Komplikationen.

Warnung zum Abschluss: Sicherheit bei Steuerberechnung nur mit individueller Beratung

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen groben Überblick über Besteuerung beim Hausverkauf geben konnte. Bitte beachten Sie aber, dass das keine individuelle Beratung ersetzen kann. In Ihrem Fall sind vielleicht noch zahlreiche Sondertatbestände und Ausnahmeregelungen zu prüfen. Eines muss Ihnen nämlich bewusst sein: Die “Hausverkauf Steuern” einfach nicht oder nur in geringerem Umfang zu zahlen, hat Folgen. Bei einer Falsch- oder Nichtzahlung können Sie mit Nachzahlungen oder auch mit hohen Finanzstrafen rechnen. Ich rate daher jedem, der sich zu einer Immobilienveräußerung entscheidet, einen Steuerberater oder Immobilienmakler zu kontaktieren. Sie können Ihnen mit ihrem Fachwissen beratend zur Seite stehen, auf Ihre konkrete Situation eingehen und Sie so beim Verkaufsgeschäft entlasten.

Hausverkauf und Steuern: So bleibt Ihr Hausverkauf steuerfrei!

“Es gibt auch Ausnahmen, bei denen Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt.” Ein Satz, bei dem alle meine Kunden hellhörig werden. Wem kann man es auch verdenken? Wenn mir ein Haus vererbt wird, für das ich keine Verwendung habe, wird mein einzige logische Schlussfolgerung sein, dass ich das Haus verkaufe. Wenn möglich mit einem guten Verkaufserlös.

Kann aber von einem guten Verkauf gesprochen werden, wenn ich bis zu 30% Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt) an den Staat abgeben muss? Bei einem Verkaufsgewinn von 500.000 Euro sind das bis zu 150.000 Euro, die der Staat erhält. Ein hoher Betrag, den sich wohl weder von uns gerne einsparen würde.

Im zweiten Abschnitt widme ich daher dem Thema, wie Sie es schaffen, dass Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen und wie Sie sich mit frühzeitigen Überlegungen eine Menge Geld sparen.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #1: Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie ein Haus von Ihrer Großtante Trude vererbt oder geschenkt bekommen, fließt kein Geld zwischen Ihnen und Ihrer Großtante. Es handelt sich daher um einen unentgeltlichen Erwerb des Hauses. In diesen Fällen bleibt es bei einem steuerfreien Hausverkauf, da es keinen Verkaufsgewinn gibt. Wenn Sie beschließen, im vererbten/geschenkten Haus weiterhin zu wohnen, bleibt Ihr Erwerb steuerfrei.

Aber Vorsicht: Sobald Sie sich entscheiden das Haus weiterzuverkaufen, unterliegt Ihr Verkauf wiederum der ImmoESt.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #2: Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkäufer eines Hauses muss keine ImmoESt an den Staat abführen, wenn das Haus ihm als Hauptwohnsitz diente. Von einem Hauptwohnsitz sprechen wir, wenn der Verkäufer im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf mindestens 2 Jahre dauerhaft dort gewohnt hat und gemeldet war. Mit dem Verkauf gibt er dann seinen Hauptwohnsitz auf.

Die Hautpwohnsitzbefreiung gilt ebenfalls, wenn der Verkäufer durchgehend für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung seinen Hauptwohnsitz dort hatte.

Beispiel: So greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht
14.06.2016: Petra H. kauft ein Haus in Innsbruck und meldet ihren Hauptwohnsitz dort an
1.5.2017: Petra H. zieht für ein Jahr nach Salzburg und meldet ihren Hauptwohnsitz in Innsbruck ab. Das Haus bewohnt zwischenzeitlich ihr Bruder.
30.05.2018: Petra H. kehrt nach Innsbruck zurück und meldet ihren Hauptwohnsitz erneut an.
22.02.2019: Sie beschließt das Haus zu verkaufen, da sie dauerhaft nach Salzburg ziehen möchte.

Da Petra H. im Zeitraum von 2016 bis 2019 keine 2 Jahre durchgehend ihren Hauptwohnsitz in ihrem Innsbrucker Haus hatte, kann sie es nicht steuerfrei verkaufen. Sie muss die ImmoEst an den Staat zahlen.

Beispiel: So greift die Hauptwohnsitzbefreiung
Petra H. kauft ihr Haus 2012 und bewohnt es selbst als Hauptwohnsitz bis sie 2019 ein Jobangebot in einem anderen Bundesland bekommt. Sie beschließt, ihr Haus zu vermieten und mietet sich ein neues Haus an ihrem neuen Arbeitsort an. Nachdem sie sich dort eingelebt hat, beschließt sie 2 Jahre später (also 2021) das alte Haus zu verkaufen und um den Verkaufserlös ein neues Haus nahe ihrer Arbeitsstelle zu erwerben. Der Verkaufserlös ist bis ins Jahr 2024 (5 Jahre nach dem Auszug) steuerfrei.

Tipp für viele Familien: Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt auch für Erbfälle!

Beispiel:
Petra H. lebt seit 2018 mit ihrer Tochter und ihrer Mutter in einem Haus, das ihre Eltern 2010 gekauft haben. Ihre Mutter verstirbt 2021 und sie bekommt das Haus vererbt. Da Petra H. als jetzige Eigentümerin bereits mehr als 2 Jahre ihren Hauptwohnsitz in diesem Haus hatte, kann sie es steuerfrei verkaufen.

Ein Punkt, den Sie bei dieser Steuerbefreiung beachten müssen: Die Hauptwohnsitzbefreiung kann nur der Eigentümer des zu verkaufenden Objekts geltend machen. Wenn Sie ein Haus von Ihren Eltern erben, ist es irrelevant, ob Ihre Mutter gar 50 Jahre ihren Hauptwohnsitz in diesem Haus hatte. Sie als Erbe müssen beim Weiterverkauf nachweisen können, dass Sie mindestens 2 Jahre oder 5 von 10 Jahren durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten. Können Sie das nicht, wird ihr Weiterverkauf versteuert.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #3: Herstellerbefreiung

Sie können Ihr Haus steuerfrei verkaufen, wenn Sie es selbst hergestellt haben. Selbst hergestellt ist ein Haus dann, wenn

• Sie als Bauherr das finanzielle Risiko beim Bau getragen haben oder
• Sie ein externes Unternehmen damit beauftragt haben, das Haus für Sie zu erbauen. Sie tragen hierbei das Risiko für mögliche Kostenüberschreitungen, die beim Bau entstehen.

Die Herstellerbefreiung greift aber nur dann, wenn es sich um einen Neubau handelt. Renovierungen von bestehenden Gebäuden, Zubauten und dergleichen zählen nicht dazu.
Zudem kann nur der wahre Hersteller die Befreiung geltend machen. Wird Ihnen von Ihren Eltern ein Haus vererbt oder geschenkt, können Sie sich nicht darauf berufen, dass Ihr Vater das Haus erbaut hat. Ihr Weiterverkauf ist zu versteuern.

Wurden Teile des Hauses in den letzten 10 Jahren vermietet, sind die betroffenen Hausteile von der ImmoESt betroffen.

Beispiel:
2011: Petra H. ist Bauherr bei der Errichtung ihres Hauses.
2013: Petra H. zieht in das selbst errichtete Haus ein. Den unteren Stock vermietet sie an Hugo T.
2021: Petra H. verkauft ihr Haus.

Beim Verkauf des Hauses unterliegt das vermietete Untergeschoss nicht der Herstellerbefreiung. Petra H. muss es separat versteuern. Der von ihr bewohnte Teil des Hauses ist nicht von der ImmoESt betroffen

Einen großen Nachteil gibt es bei der Herstellerbefreiung. Begünstigt wird nur das Gebäude an sich. Grund und Boden sind nach wie vor steuerpflichtig!

Für Sie als Hersteller wäre es daher günstig, dass Sie beim Verkauf des Hauses, auch die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vorweisen könnten. Haben Sie Ihr Haus selbst errichtet und auch dort nach obig genannten Bestimmungen Ihren Hauptwohnsitz gehabt, greifen bei Ihnen beide Befreiungen. Dass die Hauptwohnsitzbefreiung in diesem Fall gesetzlich einen Vorrang genießt, ist für Sie nur von Vorteil. Bei ihr werden auch Grund und Boden bis zu 1000m2 begünstigt.

Wer die Ausnahmen kennt, kann sich die ImmoESt sparen

Sie wissen schon, dass sie das Haus Ihrer Eltern bald geschenkt bekommen? Sie haben meinen Beitrag gelesen und überlegen sich jetzt, warum Sie sich nicht schon früher mit den Regelungen des Hausverkaufs auseinandergesetzt haben, nicht früher Ihren Hauptwohnsitz gewechselt haben, nicht früher Entscheidungen getroffen haben? Auch ein Großteil meiner Kunden hat von diesen Befreiungen erst gehört, als sie meinen Rat beim Hausverkauf suchten. Die Immobilienbesteuerung ist ein Geflecht von Sonderregelungen und Ausnahmen. Daher rate ich jeden von Ihnen, sich frühzeitig an einen Fachmann zu wenden, wenn sich Überlegungen zu einem Verkauf anbahnen. Denn die Informationen, die ich Ihnen in diesem Beitrag gegeben habe, sind stark vereinfacht und können eine individuelle Beratung nicht ersetzen.

Ein gut gemeinter Tipp aus meiner langjährigen Berufserfahrung: Wenn Sie bereits wissen, dass Sie einmal Erbe Ihres Elternhauses werden, holen Sie sich nicht zu spät Rat, wenn sie das Haus verkaufen möchten. Frühe Entscheidungen können dazu beitragen, dass Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt und Sie vor hohen Steuersummen schützen.

Sie möchten mehr über das Thema Hausverkauf & Steuern erfahren?

Wenn Sie Fragen zum Hausverkauf und den dabei anfallenden Steuern haben, dann vereinbaren Sie doch einen unverbindlichen Gesprächstermin mit mir oder meinem Team. Kontaktieren Sie uns einfach jederzeit via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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