Hausverkauf mit oder ohne Makler: Wie Sie kein Geld verschenken

Sie haben ein Haus geerbt und möchte es verkaufen? Sie haben einen Vollzeitjob und keine Zeit, sich mit dem Verkauf auseinandersetzen? Hausverkauf mit oder ohne Makler: Diese Frage stellt sich Ihnen jetzt. Ohne Makler könnten Sie sich die 3 % Maklerprovision sparen. Ein selbstständiger Verkauf bedeutet aber auch ein hohes Risiko, nicht den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Wie verkaufen Sie Ihr Haus nun am besten? Mit oder ohne Makler?

Damit beschäftigen wir uns in diesem Blogbeitrag.

Hausverkauf: Ohne Makler

Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass ein selbstständiger Hausverkauf ein zeitintensiver Prozess ist. Nehmen Sie sich für jede der folgenden 8 Aufgaben Zeit, diese gründlich auszuführen. Nur so können Sie Ihr Haus auch tatsächlich ohne Verluste und verhältnismäßig rasch verkaufen.

Ablauf Hausverkauf ohne Makler

Schritt #1:

Beschaffen Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente. Damit Sie wissen, welche Unterlagen und Angaben Sie einholen müssen, haben wir eine Checkliste für den Hausverkauf erstellt. Zwei Dokumente möchte ich an dieser Stelle jedoch hervorheben, da Sie für das Einholen etwas Zeit benötigen:

• Grundbuchauszug: Diesen können Sie entweder beim örtlichen Bezirksgericht, bei einem Notar oder online anfordern. Bitte beachten Sie, dass für die Ausstellung des Dokuments eine Gebühr von etwa 15 € anfällt. Aus diesem Auszug benötigen Sie mehrere Angaben. Vor allem das C-Blatt – auch Lastenblatt genannt – ist für den Hausverkauf wichtig. Hier finden Sie die mit dem Haus verbundenen Belastungen, etwa Dienstbarkeiten, Pfandrechte der Banken oder Veräußerungsverbote.
• Bebauungsplan: Der Bebauungsplan zeigt, welche Art der Bebauung bei Ihrem Grundstück möglich ist. Gerade wenn für den Käufer etwaige Zu- und Neubauarbeiten anfallen, ist ein Auszug aus dem Bebauungsplan relevant. Dieser Plan liegt im Gemeindeamt auf. Eine Einsicht ist teilweise online möglich, allerdings empfehle ich Ihnen, persönlich zur Gemeinde zu gehen und das Gespräch mit dem Bauamtsleiter zu suchen, da die Pläne im Internet nicht regelmäßig aktualisiert werden.
  Sollte kein Bebauungsplan vorliegen (das können Sie auch auf der Gemeinde nachfragen), gelten in Tirol übrigens die Tiroler Bauordnung und gegebenenfalls örtliche Bauvorschriften der Gemeinde.

Schritt #2:

Ermitteln Sie eine ersten Preisangabe als Orientierung. Dieser Vorschlag soll natürlich nicht zu niedrig sein, Sie wollen ja kein Geld verschenken. Der Preis darf aber auch keinesfalls zu hoch sein.

Das führt nämlich dazu, dass Ihr Haus lange auf dem Markt ist. Immobilienprofis erstellen dann Billigangebote und drücken dadurch den Preis Ihrer Immobilie so lange, bis Sie weit unter Wert verkaufen müssen. Auch so machen Sie trotz der verkaufsgünstigen Lage einen großen Verlust.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, wie viel Sie für Ihr Haus verlangen können, lassen Sie sich von einem Immobiliensachverständigen in Tirol beraten.

Schritt #3:

Betreiben Sie Werbung und inserieren Sie Ihr Haus auf Immobilienplattformen. Das Schalten von Anzeigen auf Immobilienplattformen ist kostspielig. Pro Inserat, das für 14 Tage online ist, bezahlen Sie etwa 25 Euro. Deshalb sollten Sie vorab eine Auswahl treffen, auf welchen Plattformen Ihre Anzeige erscheinen soll.

In einem weiteren Blog-Beitrag verraten wir Ihnen, welche drei Immobilienportale für den Hausverkauf in Tirol eine hohe Reichweite und Sichtbarkeit erreichen. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, wie Sie ein Inserat erstellen, das rasch gute Angebote bringt.

Achten Sie darauf, dass Sie viele und hochauflösende Fotos zur Verfügung stellen und alle wichtigen Informationen in eine aussagekräftige Beschreibung packen. Fügen Sie wichtige Verkaufsunterlagen in digitaler Form hinzu, sodass potenzielle Käufer alle Informationen auf einen Blick einsehen können. Damit steigern Sie die Qualität Ihres Angebotes und sparen sich das Beantworten von Mails der Interessenten, die nach genau diesen Informationen fragen.

Schritt #4:

Vereinbaren Sie die ersten Besichtigungstermine. Versuchen Sie entweder zuvor oder gleich beim ersten Termin mit den potenziellen Käufern die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht herauszufinden. So sparen Sie sich viel Zeit.

Vergessen Sie nicht, dass der Hauskauf keine leichtfertige Entscheidung ist und die Interessenten sich deshalb auch von Ihnen erwarten, dass Sie sich Zeit für sie nehmen. Beantworten Sie Fragen so ausführlich wie möglich und geben sie den Käufern die Möglichkeit, Ihr Haus mehrmals zu besichtigen.

Schritt #5:

Prüfen Sie die finanziellen Mittel für den Hauskauf des Käufers. Diese Unterlagen sollte der Interessent Ihnen nach Anforderung bei der Bank zur Verfügung stellen. Entweder Sie prüfen die ausgestellten Dokumente selbst oder Sie lassen sie sich von Ihrem Bankberater anschauen.

Schritt #6:

Lassen Sie sich ein schriftliches, verbindliches Kaufanbot erstellen, in denen bereits die wesentlichen Vertragspunkte geregelt sind. Dessen Annahme stellt die sogenannte Punktation dar. Die Punktation ist für Sie aus rechtlicher Sicht sehr zweckmäßig.

Im Gegensatz zu einem meist vage gehaltenen Vorvertrag können Sie bei einer Punktation im Falle einer Nichterfüllung direkt auf Vertragszuhaltung klagen. Außerdem können Sie mit einem herkömmlichen Vorvertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrags eine Klage einreichen. Bei der Punktation bereits zuvor.

Lassen Sie die Punktation im besten Fall noch einmal von einem Notar durchsehen, da der Kaufvertrag meist vom Anwalt/Notar des Käufers aufgesetzt wird. Deshalb ist es für Sie wichtig, dass Sie in jeglicher Hinsicht abgesichert sind.

Schritt #7:

Prüfen Sie den grundbuchsfähigen Kaufvertrag, den der Anwalt oder Notar des Verkäufers aufgesetzt hat. Sie können auch den Anwalt/Notar Ihres Vertrauens mit der Prüfung beauftragen. Der Vertrag wird beglaubigt und zuletzt unterfertigt.

Schritt #8:

Schlussendlich übergeben Sie nach Eingang der Zahlung Ihr Haus an den neuen Eigentümer. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und machen Sie noch einmal Fotos zu Beweiszwecken.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Liste dabei hilft, Ihr Haus reibungslos zu verkaufen. Der Verkauf verlangt auch ein gewisses Maß an Verhandlungsgeschick. Lassen Sie sich nicht von Käufern unter Druck setzen. Angebote, die nur für kurze Zeit gültig sind, stellen sich meistens als schlechte Deals heraus.

Wie ist das gemeint? Sie möchten etwa 700.000 Euro für Ihr Haus. Ein Käufer bietet Ihnen 680.000 Euro, wenn Sie innerhalb der nächsten 3 Tage das Kaufanbot unterzeichnen. Als Immobilienmakler in Innsbruck mit langjähriger Erfahrung auf dem Tiroler Markt rate ich Ihnen, dieses Angebot abzulehnen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Sie so viel Geld verlieren und vielleicht sogar noch mehr als 700.000 Euro bekommen hätten.

Leider wird es immer wieder Interessenten geben, die diese Masche ausprobieren und den Preis drücken wollen.

Hausverkauf: Mit Makler

Ablauf Hausverkauf mit Makler

Schritt #1

Suchen Sie im Internet nach einem Makler. Wenn Ihnen dieser vertrauenswürdig erscheint, nehmen Sie Kontakt auf. Woran Sie einen seriösen Makler erkennen, haben wir in unserer Checkliste für den Hausverkauf angeführt. Lassen Sie sich auf keinen Fall auf Billigangebote ein. Ein Entgegenkommen des Preises ist schön und gut, wenn Ihnen aber vorkommt, dass der Makler seine Dienste quasi gratis anbietet, sollten Sie dessen Qualität nochmal hinterfragen.

Schritt #2

Vereinbaren Sie einen Termin für ein Erstgespräch. Dieses ist bei einem seriösen Makler kostenlos. Achten Sie auch hier darauf, dass sich der Makler gut präsentiert. Wenn Ihr Makler nicht einmal seine Dienstleistungen verkaufen kann, wie soll er das erst bei Ihrem Haus schaffen?

Schritt #3

Geben Sie dem Makler die notwendigen Dokumente. Welche Dokumente das sind, finden Sie ebenfalls auf der Checkliste für den Hausverkauf. Das Einholen fehlender Dokumente bei den zuständigen Behörden ist bei einem guten Makler im Service inkludiert. Das bedeutet, dass Sie sich nicht mit langwierigen Behördengängen aufhalten müssen, für die Sie sich unter Umständen sogar freinehmen müssten.

Schritt #4

Ihr Makler besichtigt mit Ihnen das Haus. Dabei werden etwaige Mängel dokumentiert. Bei diesem Termin macht der Makler die hochauflösenden Bilder für die Verkaufsunterlagen.

Schritt #5

Ihr Immobilienmakler erstellt das Exposé. Darin finden potenzielle Käufer alle zuvor gesammelten Informationen auf einen Blick und können durch die Fotos einen Eindruck von Ihrer Immobilie gewinnen.

Schritt #6

Der Makler inseriert Ihr Angebot. Er stellt die Anzeige auf seine eigene Webseite sowie auf diverse Internetplattformen. Die Inserate kauft Ihr Makler auf eigene Kosten und Sie müssen dafür kein Geld vorstrecken.

Beim Erstellen der Anzeigen achtet der Immobilienmakler darauf, dass diese sich von der Masse abheben. So erreicht Ihr Angebot möglichst viele Interessenten, denen das Exposé zugeschickt werden kann.

Schritt #7

Die ersten Besichtigungstermine werden vereinbart. Ihr Makler nimmt diese wahr und informiert die potenziellen Käufer über Ihre Vorstellungen. Auch hier haben Sie eine massive Zeiteinsparung. Oder möchten Sie Ihre Urlaubstage dafür verwenden, Interessenten Ihr Haus zu zeigen?

Schritt #8

Ihr Makler erstellt ein befristetes, schriftliches Kaufanbot. Dieses Kaufanbot ist so formuliert, dass die wichtigsten Punkte für den Kaufvertrag inkludiert sind. Was heißt das für Sie?

Sollte sich der Käufer beispielsweise nicht an eine der Klauseln halten oder schlimmstenfalls den Kaufvertrag gar nicht erst unterzeichnen wollen, sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. So können Sie die Punkte explizit einklagen. Das geht schneller als eine Klage nach Abschluss des Kaufvertrags.

Schritt #9

Unterschreiben Sie das Kaufanbot. Darauf basierend wird der Kaufvertrag von einem Anwalt/Notar des Käufers erstellt.

Schritt #10

Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Da gerade bei vorherigen Vertragsbesprechungen mit dem Rechtsanwalt oder Notar Änderungen entstehen, könnten unterschiedliche Versionen des Vertrags vorliegen. Bitten Sie daher Ihren Makler, ebenfalls bei diesem Termin anwesend zu sein. So können Sie noch offene Fragen klären und ihn einen Blick auf den Vertrag werfen lassen.

Schritt #11

Der Notar/Anwalt reicht den unterschriebenen Kaufvertrag beim Grundbuch ein.

Schritt #12

Der Kaufpreis wird überwiesen und die Immobilie übergeben. Der Verkauf ist abgeschlossen.

Vorteile des Hausverkaufs mit Makler

Vorteil #1 Mit Makler höhere Gewinnaussichten

Ein Makler bringt Ihnen beim Hausverkauf in der Regel mehr Geld als Sie beim Privatverkauf bekommen würden. Als Beispiel: Sie verlangen für Ihr Haus 700.000 Euro. Damit liegen Sie preislich im guten Mittelfeld. Was ist, wenn Sie aber 10 Prozent mehr verlangen könnten? Das bedeutet ein Plus von 70.000 Euro. Ein Makler hilft Ihnen dabei, einen guten Preis zu erzielen.”

Vorteil #2: Mit Makler sind Sie rechtlich abgesichert

Die rechtliche Absicherung ist ein weiterer Vorteil des Hausverkaufs mit Makler.

Wie gut kennen Sie sich mit der österreichischen Rechtslage beim Hausverkauf aus? Wissen Sie, worauf Sie bei der Erstellung eines Kaufanbotes achten sollten, damit Sie im Falle eines Vertragsbruches rechtlich abgesichert sind? Ein Makler erstellt das Kaufanbot so, dass die wichtigsten Vertragspunkte bereits in diesem Vorvertrag verankert sind.

Im Falle eines Vertragsbruches des Käufers sind sie aus juristischer Sicht abgesichert. Auch der Schadenersatz bei Vertragsbruch kann so leichter eingefordert werden.

Vorteil #3: Makler spart Zeit und Nerven

Zudem profitieren Sie von einer massiven Zeitersparnis: Beispielsweise müssen Sie beim Erstellen des Exposés mit einer Arbeitszeit von 2-3 Tagen rechnen – das gilt nur, wenn Sie bereits alle Unterlagen besorgt haben. Außerdem müssen Sie keine Behördengänge machen oder Gesetzestexte lesen, damit Sie die Verkaufsunterlagen prüfen können. Für Sie bleiben beim Hausverkauf mit Makler nur 4 Aufgaben ben zu erledigen.

1. Geben Sie Ihrem Makler die Bevollmächtigung zur Besorgung aller Unterlagen bei den Behörden, beispielsweise beim Bauamt. So kann er alle Dokumente einholen und Sie können Ihrem Alltag nachgehen. Bedenken Sie, dass die meisten Behörden nur von 8 bis 12 Uhr (wenn überhaupt) für Parteienverkehr geöffnet haben; die Stadtplanung Innsbruck beispielsweise nur von 8 bis 10 Uhr.
2. Stellen Sie dem Makler alle notwendigen Informationen zur Verfügung, wie Sanierungen oder Schäden – vor allem wenn diese nicht schnell sichtbar sind. So kann Ihr Makler den Wert Ihres Hauses besser einschätzen, den richtigen Verkaufspreis ermitteln und den Interessenten diese Informationen gleich weitergeben.
3. Unterzeichnen Sie das verbindliche, schriftliche Kaufanbot, das der Makler aufgesetzt hat. Dieses Kaufanbot ist für Sie gleichzeitig die rechtliche Absicherung bei Problemen, die durch den Käufer auftreten könnten.
4. Schlussendlich unterschreiben Sie den Kaufvertrag sowie die notwendigen zusätzlichen Dokumente.

Vorteil #4: Makler hat Markterfahrung

Ihr Makler kennt die derzeitige Marktsituation und bewertet Ihr Haus dementsprechend. Kaufinteressenten informiert er sachlich über etwaige Mängel am Haus, wie es gesetzlich vorgeschrieben ist. Gleichzeitig hebt er die Vorzüge des Objektes hervor und hilft Ihnen dabei, einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Vorteil #5: Mit Makler zum schnelleren Hausverkauf

Für Sie als Verkäufer bedeutet die Unterstützung durch einen Immobilienmakler zudem einen reibungslosen, schnellen Verkauf. Der Makler übernimmt den Großteil der oben aufgeführten Aufgaben. Sie müssen keine Dokumente einholen oder bei Terminen anwesend sein.

Ein Makler beim Hausverkauf bringt Ihnen viele Verkäufer. Doch die meisten Verkäufer sehen beim Verkauf mit Makler einen Haken: die Maklerprovision.

Hausverkauf mit Makler – Die Maklerprovision:

Maklerprovision: Warum wird Sie fällig?

Bereits vor dem Verkaufsabschluss fallen für den Makler diverse Arbeiten und Kosten an, die mit der Maklerprovision im Erfolgsfall gedeckt werden. Beispielsweise müssen für den Verkauf Dokumente bei der Gemeinde eingeholt werden. Normalerweise ist das Gemeindebüro werktags von 8 bis 12 Uhr für Parteienverkehr besetzt: Wollen Sie sich jedes Mal frei nehmen?

Bei der Besorgung der Dokumente übernimmt der Makler anfallende Kosten: Beispielsweise bezahlt er Kopien des Grundbucheintrags. Weitere Ausgaben kommen durch das Drucken diverser Unterlagen oder das Schalten von Inseraten hinzu. Das sind pro online Plattform durchschnittlich 25 Euro für 14 Tage.

Einen weiteren Teil der Provision bezahlen Sie für den investierten Zeitaufwand. Denn: Ein Hausverkauf braucht viel Zeit. Zeit, die Sie neben Job und Familie oft nicht haben. Ihr Makler erstellt ein Exposé für die Interessenten. Zudem kümmert er sich um das Fotomaterial und bereitet die Verkaufsunterlagen für eine rechtssichere Abwicklung auf.

Auch während des Verkaufs investiert Ihr Makler Zeit, um Sie umfassend zu betreuen. Ihr Makler steht Ihnen auf Wunsch zur Besprechung des Kaufvertrags beim Rechtsanwalt oder Notar zur Seite. Er bringt die erforderlichen Unterlagen mit und klärt mit Ihnen offene Fragen.

Am Schluss übergibt der Immobilienmakler das Objekt und kümmert sich um die Dokumentation mit Fotos sowie einem Protokoll.

Ein kleiner Tipp: Zählerstände und Energieverbrauch sollten in den Unterlagen zur Abgrenzung der Betriebskosten bei der Hausverwaltung erfasst sein. Daher empfehlen wir Ihnen, den Monatsersten als Übergabetag zu vereinbaren. So wird das Verrechnen der Kosten für die Hausverwaltung einfacher.

Maklerprovision: Echter Nachteil oder gute Investition?

Sie fragen sich vielleicht: „Wieso sollte ich 3 % des Verkaufspreises abgeben, wenn ich mich selbst um den Verkauf kümmern kann?” Der übliche Anteil von 3 %  zzgl. 20 % Umsatzsteuer ist kein gesetzlicher „Fixpreis”. Je nach Haus haben Sie da noch Verhandlungsspielraum.

Wie viel sind 3 % plus 20 % Umsatzsteuer überhaupt? Hier ein Rechenbeispiel: Sie möchten Ihr Haus verkaufen und haben eine Preisvorstellung von 700.000 Euro. Sie engagieren einen Makler und mithilfe seiner Erfahrung und Verhandlungsgeschick kann er den Verkaufspreis um 10% steigern. Ergibt einen Verkaufspreis von 770.000 Euro.

Vom Verkaufspreis bekommt der Makler 3 %, also 23.100 Euro. Da er diese Einnahmen versteuern muss, verlangt er von den 23.100 Euro noch einmal 20 %– das sind 4.620 Euro. Insgesamt erhält der Makler für seine Leistungen 27.720 Euro. Für Sie ist das immer noch 42.280 Euro mehr, als wenn Sie in diesem Beispiel ohne Makler verkauft hätten und “nur” 700.000 € erhalten hätten.

Aufgrund der derzeitigen Marktsituation können Sie aber bei der Maklerprovision einen Vorteil für sich herausholen. Ein seriöser Makler kommt Ihnen bei einem guten Angebot bei der Provisionshöhe entgegen.

Aber Achtung: Sollte der Makler seine Dienste quasi gratis anbieten, sollten Sie seine Seriosität überprüfen. Ein schlechter Makler kostet zwar nicht viel, bringt Ihnen aber im Normalfall nichts. Gerade in Hinblick auf den juristischen Teil des Verkaufs, sind Sie mit der Unterstützung eines seriösen Maklers auf der sicheren Seite.

Tipp für Maklersuche: Achten Sie auf Seriosität

Sollten Sie sich dafür entscheiden, einen Makler zurate zu ziehen, achten Sie auf ein seriöses Angebot. Gerade im Internet finden Sie eine große Auswahl an Immobilienmaklern. Doch nicht alle halten das, was sie versprechen. Woran Sie einen guten Makler erkennen, finden Sie in unserer Checkliste zum Hausverkauf.

Sie möchten ein unverbindliches Angebot bei einem Immobilienmakler in Tirol einholen? Dank unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in Tirol kennen wir den Markt und helfen Ihnen dabei, einen guten Preis beim Hausverkauf zu erzielen.

Gerne können Sie uns direkt kontaktieren: Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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