So verkaufen Sie in 10 Schritten Ihre Gewerbeimmobilie

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen? Das erweist sich oft als echte Herausforderung. Welche Unterlagen sind einzuholen? Wie setzen Sie den richtigen Verkaufspreis fest?

Damit Sie beim selbstständigen Verkauf keine teuren Fehler machen, habe ich im Folgenden eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Sie ausgearbeitet. Wenn Sie sich an diesen Ablauf halten, verkürzen Sie die Verkaufsdauer und erreichen einen marktgerechten Preis für Ihre Gewerbeimmobilie in Tirol.

10 Schritte für einen einfachen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie

Schritt 1: Holen Sie die notwendigen Dokumente ein.

Damit Sie alle relevanten Informationen für potenzielle Käufer bereitstellen können, müssen Sie als erstes alle notwendigen Unterlagen einholen:

• Grundbuchauszug: Diese Urkundensammlung ist nur dann vollständig, wenn Sie wirklich alle Blätter einholen – also das A-, B- und C-Blatt. Den Auszug erhalten Sie entweder bei einem Rechtsanwalt, einem Notar oder bei den Bezirksgerichten. Sie können den Grundbuchauszug auch online anfordern. Bitte beachten Sie, dass dafür Kosten zwischen 5 bis 20 Euro anfallen. Die genaue Gebühr hängt vom Umfang der Abfrage ab.
  Tipp: Sie bekommen den Grundbuchauszug auch bei einem Immobilienmakler, ohne diesen mit dem Verkauf zu beauftragen.
• Baubescheid: Der Bescheid setzt sich aus der Darstellung des Rechtsbestandes, der Begründung und der Rechtsmittelbelehrung zusammen. Zudem ist die Baubewilligung inkludiert. Dieses Dokument sollten Sie bei der zuständigen Baubehörde einholen.
• Baupläne: Bei der Baubehörde werden Ihnen zudem die Baupläne ausgehändigt.
• Benützungsbewilligung: Bei der Gemeinde können Sie die Benützungsbewilligung einholen.
• Betriebsanlagengenehmigung: Sollten sich in Ihrer Gewerbeimmobilie Betriebsanlagen befinden, für deren Gebrauch eine Genehmigung notwendig war, ist diese ebenfalls einzuholen. Eine Genehmigung brauchen Sie u. a. dann, wenn Ihre Betriebsanlagen beispielsweise Nachbarn belästigen. Im Normalfall können Sie diese über die Bezirkshauptmannschaft anfordern.
• Energieausweis: In diesem Ausweis sind die wichtigsten Kennzahlen zum Energiebedarf bzw. -verbrauch der Immobilie aufgelistet. Ausgestellt wird dieses Dokument von Baumeistern, Heizungs- oder Elektrotechnikern oder Architekten. Die Preise für die Erstellung hängen vom jeweiligen Anbieter und dem Zeitaufwand ab, der für die Ausstellung benötigt wird.
• Mietverträge: Sollten Sie Ihre Immobilie bereits vermietet haben, sind die Mietverträge ebenfalls vorzulegen und den Interessenten vorzuzeigen.

Schritt 2: Erstellen Sie ein Exposé mit den wichtigsten Informationen.

Würden Sie als Interessent alle oben angeführten Dokumente lesen wollen? Nein. Deshalb sollten Sie eine Liste bzw. ein Exposé schreiben, in dem Sie grundlegende Eckdaten bereitstellen.

• Baujahr
• Nutzfläche
• Grundbuchlasten und Grundbuchrechte sowie die sogenannten Ersichtlichmachungen im Grundbuch
• Allfällige Mängel/Schäden
• Besonnung (falls im Winter lange Zeit keine Sonne ist)
• Etwaige Naturgefahren
• Erschließungen, wie Ver- und Entsorgungsleitungen
• Betriebskostenübersicht

Schritt 3: Ermitteln Sie einen angemessenen Verkaufspreis.

Ich will Ihnen keinesfalls Angst einjagen, allerdings ist ein marktgerechter Preis das Um und Auf für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Verlangen Sie zu wenig, wirkt Ihr Angebot suspekt oder zieht die falschen Interessenten an. Außerdem wollen Sie als Verkäufer wohl kaum einen Teil Ihrer Gewerbeimmobilie verschenken.

Wenn Sie den Verkaufspreis hingegen zu hoch ansetzen, schreckt das potenzielle Käufer ab. Ist Ihre Immobilie lange auf dem Markt, nutzen Immobilienprofis das aus und drücken den Preis. Die Preisspirale dreht sich und es beginnt eine sogenannte „Versteigerung nach unten“.

Ein Beispiel dafür ist das Grundstück des Pop-Sängers Michael Jackson. Die 1110 Hektar großes „Neverland“-Ranch wurde weit unter Wert verkauft, weil sie aufgrund fehlender Interessenten lange auf dem Markt war.

Der ursprüngliche Verkaufswert lag bei 100 Millionen Dollar. Schlussendlich konnte ein amerikanischer Milliardär das Anwesen um 22 Millionen Dollar (18 Mio. Euro) erwerben.

Sehen Sie sich an, wie viel im Schnitt für ähnliche Immobilien in Ihrer Umgebung verlangt wird. Wenn Sie sich bei der Preisermittlung nicht sicher sind, lassen Sie sich ein Gutachten eines Gerichtssachverständigen in Tirol erstellen. Idealerweise ist dieser im Fachgebiet für die Bewertung gewerblich und industriell genutzter Liegenschaften zertifiziert. Mithilfe seines Preisvorschlags können Sie teure Fehler vermeiden.

Vergessen Sie zudem nicht, dass beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie die Immobilienertragssteuer anfallen kann. Wie viel das ist und was Sie sonst noch zu den Steuern beachten müssen, habe ich in einem weiteren Blog-Beitrag zum Thema Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ausführlich beschrieben.

Schritt 4: Bringen Sie Ihre Immobilie auf Vordermann.

Spinnweben, Müll, Schäden oder alte Möbel? Das muss nicht sein. Bevor Sie sich um die Vermarktung der Immobilie kümmern und erste Interessenten nach Besichtigungen fragen, sollten Sie eine gründliche Reinigung machen. Entfernen Sie alte Büromöbel und reparieren Sie offensichtliche Schäden. Das wertet Ihre Immobilie auf.

Schritt 5: Kümmern Sie sich um professionelle Fotos.

Rücken Sie Ihre Gewerbeimmobilie mit professionell gemachten Bildern ins beste Licht. Achten Sie darauf, dass Sie den potenziellen Käufern einen kompletten Einblick ermöglichen. Auch die richtige Belichtung macht einen signifikanten Unterschied, gerade bei Lagerhallen, die unter Umständen düster sind.

Sollten Sie selbst nicht sicher im Umgang mit der Kamera sein, setzen Sie auf einen Fachmann, der die Fotos für Sie macht und bearbeitet.

Schritt 6: Beginnen Sie mit der Vermarktung Ihres Objektes.

Haben Sie die Vorbereitungen abschlossen, können Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen. Dazu inserieren Sie Ihr Verkaufsobjekt in Zeitungen und online Portalen.

Welche 3 Plattformen in Tirol besonders rentabel sind, finden Sie in einem gesonderten Blog-Beitrag „Haus richtig inserieren: So kommen Sie schnell zu guten Angeboten“. Auch wenn sich dieser Beitrag auf den Hausverkauf bezieht, sind beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ähnliche Ergebnisse zu erwarten.

Zusätzlich zu diesen Plattformen sollten Sie sich auch um die Bewerbung in ganz Österreich und im Ausland kümmern, um mehr Interessenten zu erreichen. Rechnen Sie hier mit hohen Werbekosten, teilweise im vierstelligen Bereich.

Schritt 7: Vereinbaren Sie Besichtigungstermine.

Haben Sie erst Interessenten gefunden, fixieren Sie die ersten Termine für Besichtigung. Gehen Sie bei den Besichtigungen auf Fragen der potenziellen Käufer ein und heben Sie die Vorteile Ihrer Immobilie hervor. Fragen Sie nach, weshalb der Interessent mit seinem jetzigen Objekt unzufrieden ist und bieten Sie mit Ihrer Immobilie eine Lösung an. Während des Gesprächs sollten Sie auch die wahre Kaufabsicht prüfen.

Schritt 8: Prüfen Sie die Bonität der Interessenten.

Ein Interessent kommt Ihnen vertrauenswürdig vor und möchte die Immobilie erwerben? Dann ist es an der Zeit, dass sie dessen Bonität (=Kreditwürdigkeit) prüfen. Immerhin wollen Sie das Geld für Ihre Gewerbeimmobilie wirklich bekommen. Für die Bonitätsprüfung können Sie den Interessenten selbst nach einem Nachweis der Kreditwürdigkeit fragen. Normalerweise stellt er Ihnen diesen zur Verfügung.

Oder Sie überprüfen die Bonität des potenziellen Käufers online: Es gibt in Österreich Auskunfteien, die Daten zu Unternehmen bzw. Privatpersonen zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit sammeln. Diese können Sie online einsehen und sich einen Eindruck über die Finanzsituation des Interessenten verschaffen.

Hören Sie zudem auf Ihr Bauchgefühl – Sie werden sicherlich nicht mit jedem Interessenten einen Kaufvertrag abschließen wollen.

Schritt 9: Lassen Sie ein schriftliches, verbindliches Kaufanbot erstellen.

Kommen Sie mit dem Käufer überein, sollten Sie ein schriftliches, verbindliches Kaufanbot erstellen lassen. In diesem sollten die wesentlichen Vertragspunkte geregelt sein, die Ihre Interessen vertreten. Diese sind eine rechtliche Absicherung für Sie als Verkäufer.

Manche Vorverträge sind sehr vage formuliert. Hält sich der Käufer nicht an gewisse Punkte des Vorvertrags kann man als Verkäufer erst nach Abschluss des Kaufvertrags Klage einreichen. Bei einem schriftlichen, verbindlichen Kaufanbot sind Sie diesbezüglich abgesichert und können auch schon vorab Klage daraus erheben.

Schritt 10: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag.

Auf Basis dieses angenommenen Kaufanbotes erstellt ein Rechtsanwalt oder Notar den grundbuchsfähigen Kaufvertrag. Meist wird der Rechtsanwalt bzw. Notar vom Käufer gewählt. Der Kaufvertrag muss von Ihnen dann nur noch unterzeichnet werden.

Befolgen Sie diese 10 Schritte, sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie in der Regel ohne große Probleme verkaufen können. Allerdings sollten Sie zwei Dinge im Hinterkopf behalten:

1. Abhängig von der Art Ihrer Gewerbeimmobilie kann es unter Umständen länger dauern, bis Sie einen geeigneten Käufer finden. Lagerhallen lassen sich in der Regel leicht verkaufen, Hotels dafür etwas schwieriger.
2. Sie müssen viel Zeit und Geld in die Vorbereitungen stecken. Wie erwähnt, können allein für die Bewerbung der Immobilie Beträge im vierstelligen Bereich anfallen. Auch das Einholen der erforderlichen Unterlagen oder das Erstellen des Exposés beansprucht Zeit.

Für beide Probleme kann ich Ihnen jedoch eine Lösung anbieten: Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie über einen Makler verkaufen, sparen Sie viel Zeit, Geld und danke des großen Maklernetzwerkes finden sich schneller potenzielle Käufer.

In nur 6 Schritten Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen: Ein Makler macht das möglich!

Schritt 1: Suchen Sie sich einen Makler.

Sie können zuerst online nach einem Immobilienmakler suchen. Sehen Sie sich auf jeden Fall seine Referenzen an. Das sind zum einen Google-Bewertungen oder Testimonials“ auf der Website. Zum anderen sollten Sie sich ansehen, welche Objekte der Makler bereits verkauft hat. Verkauft der Makler vielleicht nur Luxus-Immobilien oder sind keinerlei verkaufter Objekte auf der Seite? Wägen Sie ab, ob der Makler sich tatsächlich für Ihre Verkaufssituation eignet.

Außerdem sollte der Makler juristisch ausgebildet sein, um ein rechtsverbindliches Kaufangebot formulieren zu können. Idealerweise ist er auch Gerichtssachverständiger im Fachgebiet Bewertung von gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften. Denn so kann er den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie marktgerecht einschätzen.

Ein weiterer Pluspunkt ist die Berufserfahrung des Maklers: Hat er langjährige Berufserfahrung auf dem Tiroler Markt, kann er diesen besser einschätzen und kann von einem großen Maklernetzwerk profitieren.

Da einige Kaufinteressenten für Gewerbeimmobilien in Tirol internationale Geschäftsleute sind, sollte der Immobilienmakler Englisch sprechen können. Auch die Webseite des Maklers sollte auf Englisch zur Verfügung stehen.

Haben Sie von einem Makler einen guten Eindruck, kontaktieren Sie Ihn. Geben Sie ihm gleich bei der ersten Kontaktaufnahme ein paar Eckdaten zu Ihrer Immobilie. Dadurch kann er sich auf die erste Besichtigung des Objekts vorbereiten.

Kann er Sie im Zuge dessen von seiner Kompetenz überzeugen, erteilen Sie dem Makler den Maklerauftrag.

Schritt 2: Geben Sie dem Makler eine Bevollmächtigung.

Damit der Immobilienmakler alle erforderlichen Unterlagen einholen und beim Bauamt überprüfen kann, stellen Sie ihm eine Bevollmächtigung aus. Hat er alle Dokumente zusammengetragen, erstellt der Makler das Exposé und die Inserate.

Schritt 3: Putzen und entrümpeln Sie Ihre Gewerbeimmobilie.

Dieser Schritt bleibt Ihnen auch mit einem Makler nicht erspart. Bringen Sie die Immobilie auf Vordermann. Ihr Makler kümmert sich dafür um die Fotos.

Schritt 4: Prüfen Sie das Exposé und die Inserate.

Fordern Sie beim Makler ein Exposé an und checken Sie die Richtigkeit der Angaben noch einmal genau durch. Das gleiche machen Sie auch bei den Inseraten auf der Webseite des Immobilienmaklers und den Immobilienplattformen. Die Kosten für die Bewerbung übernimmt der Makler auf eigenes Risiko. Im Erfolgsfall – also beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie – bekommt er diese Ausgaben in Form der Maklerprovision zurück.

Die nachfolgenden Schritte, wie Besichtigungen, Prüfung der Kaufabsicht und der Bonität, liegen in der Verantwortung des Maklers.

Schritt 5: Prüfen Sie das schriftliche Kaufanbot.

Ihr Makler erstellt ein befristetes, schriftliches Kaufanbot mit den wichtigsten Punkten für den Kaufvertrag. Dieses müssen Sie nur noch prüfen.

Schritt 6: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag.

Sie unterzeichnen den Kaufvertrag. Wenn Sie wollen, begleitet Sie Ihr Makler zu diesem Termin, um einen letzten Blick auf den Vertrag zu werfen und Ihnen etwaige Fragen zu beantworten.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Diese 5 Vorteile bringt ein Makler

Vorteil #1: Massive Zeitersparnis

Verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie mit einem Makler vereinfacht das für Sie den Verkaufsablauf massiv. Sie müssen sich nicht durch rechtliche Dokumente schlagen oder Zeit für die Einholung aller Dokumente investieren. Gerade bei Behördengängen ist die Wartezeit oft lange und die Öffnungszeiten der Büros lassen sich schwer mit dem eigenen Arbeitsalltag vereinbaren.

Vorteil #2: Richtige Preisveranschlagung

Ein Immobilienmakler in Tirol mit langjähriger Berufserfahrung kennt die Situation auf dem Tiroler Immobilienmarkt und hilft Ihnen dabei, einen marktgerechten Preis für Ihre Gewerbeimmobilie zu veranschlagen. So verhindern Sie, dass Ihre Immobilie lange auf dem Markt ist und Immobilienprofis den Preis drücken. Immerhin wollen Sie kein Geld verschenken.

Vorteil #3: Nutzung von Maklernetzwerken zur Erhöhung der Reichweite

Bei einem Verkauf über einen Makler, können Sie dessen Netzwerk nutzen. Natürlich herrscht am Immobilienmarkt in Tirol unter Maklern eine gewisse Konkurrenzsituation, aber eine gewisse Hilfsbereitschaft ist dennoch vorhanden.

Im Zuge eines sogenannten Maklergemeinschaftgeschäftes arbeiten die Makler zusammen, um Verkäufer mit den passenden Käufern in Verbindung zu bringen. Das erhöht Ihre Verkaufschancen.

Vorteil #4: Marktgerechter Verkaufspreis

Ein Makler setzt sich dafür ein, dass Sie für Ihre Immobilie den Geldbetrag bekommen, der Ihnen zusteht. Unter Wert zu verkaufen, ist keine Option.

Vorteil #5: Keine Kosten für die Bewerbung

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie betrauen, entstehen für Sie keine Bewerbungskosten. Der Makler übernimmt diese – teilweise sehr hohen – Kosten.

Unser Angebot für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie

Ich hoffe, mein Leitfaden kann Ihnen dabei helfen, Ihre Gewerbeimmobilie rasch und problemlos zu verkaufen. Es steht Ihnen natürlich frei, den Verkauf selbst zu übernehmen oder einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Je nachdem, wie viel Zeit und Kosten Sie in die Verkaufsvorbereitung investieren wollen, kann es sinnvoll sein, sich von einem Makler unterstützen zu lassen.

Wir von Arealita bieten Ihnen langjährige Erfahrung als Immobilienmakler in Tirol mit juristischem Fachwissen. Zudem bin ich seit vielen Jahren als Tiroler Gerichtssachverständiger von Immobilien tätig und habe mich auf die Bewertung von gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften spezialisiert.

Sie wollen sich einen ersten Eindruck von uns machen? Kontaktieren Sie uns jederzeit über das Kontaktformular, per E-Mail oder Telefon (+ 43 512 580 242) und vereinbaren Sie einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch. Wir sehen uns Ihre Gewerbeimmobilie an und würden uns freuen, Sie beim Verkauf unterstützen zu dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mag. Bernhard Großruck

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