Vermietete Wohnung verkaufen: Das müssen Sie als Verkäufer beachten

Sie besitzen eine vermietete Wohnung und möchten diese nun verkaufen? Wenn ja, dann fragen Sie sich vielleicht, was in diesem Fall mit dem Mieter passiert.

Müssen Sie den Mietvertrag auflösen oder kann der Mieter vom zukünftigen Verkäufer übernommen werden? Wer bietet sich als Käufer für ein vermietetes Objekt an?

Auf all diese Fragen möchte ich Ihnen in diesem Blogbeitrag als Experte für Immobilien und erfahrener Immobilienmakler in Tirol Antworten liefern.

Mietrechtsgesetz entscheidet über Verfahren mit dem Mieter beim Wohnungsverkauf

Abhängig davon, ob Ihre Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder nicht, profitiert der Mieter von einem Kündigungsschutz. Gesetzlich werden drei Anwendungen des Mietrechtgesetzes unterschieden: Die Vollanwendung, die Teilanwendung und die Vollausnahme.

Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes beinhalten Kündigungsschutz für Mieter bei Wohnungsverkauf

Kann das MRG teilweise oder vollständig angewandt werden, gilt für Mieter der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Somit kann der Mietvertrag beim Verkauf nicht gekündigt werden.

Das MRG findet volle Anwendung bei:

• geförderten Neubauten – dazu zählen Mietwohnhäuser, die mit einer Förderung errichtet wurden
• Altbauten, deren Baubewilligung vor dem 1.7.1953 erfolgte
• Häuser mit vermieteten Eigentumswohnungen, deren Bau vor dem 9.5.1945 bewilligt wurde

Das MRG kommt teilweise zur Anwendung bei:

• Neubauten ohne öffentliche Wohnbauförderung mit einer Baubewilligung nach dem 30.6.1953
• Vermieteten Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8.5.1945
• Mietgegenstände in ausgebauten Dachböden oder Aufbauten mit Baubewilligung nach dem 31.12.2001
• Durch einen Zubau neu geschaffene Mietgegenstände mit einer Baubewilligung nach dem 30.9.2006

Sonderkündigungsrechte für neue Eigentümer bei Vollausnahmen des Mietrechtsgesetzes

Fällt Ihre Eigentumswohnung unter keine der oben genannten Kategorien, ist das Mietrechtsgesetz unter Umständen nicht anwendbar. Das führt dazu, dass der neue Eigentümer nach dem Kauf der Wohnung ein Sonderkündigungsrecht erhält.

Das bedeutet, dass der Käufer das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen (oder vertraglich günstigeren) Termine und Fristen auflösen kann.

Aber Achtung: Wurde im Grundbuch ein unbefristetes Mietrecht eingetragen, kann er den Mietvertrag nicht auflösen.

Zu den Vollausnahmen des MRG zählen:

• Ein- und Zweifamilienhäuser mit ein oder zwei Wohnungen: Der Mietvertrag muss nach dem 31.12.2001 abgeschlossen worden sein, ansonsten wird das MRG teilweise angewandt und der Mieter erhält den Kündigungsschutz.

Weitere Vollausnahmen des MRG finden Sie auf der Seite der Arbeiterkammer.

Vermietete Wohnung verkaufen: Anleger als ideale Abnehmer

Vermietete Objekte sind teilweise nur schwer verkäuflich. Privatpersonen, die selbst nach einer Wohnung suchen, fallen nicht in Ihre Zielgruppe. Anleger hingegen suchen oft nach bereits vermieteten Immobilien, da sie sich so die mühsame Mietersuche ersparen.

Allerdings ist es umso wichtiger, dass Sie einen professionell abgeschlossenen Mietvertrag vorweisen können, wenn sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Prüfen Sie deshalb Ihren Vertrag auf folgende Punkte:

• Indexierung: Im Mietvertrag sollte festgehalten sein, dass bei einer Erhöhung der Lebenshaltungskosten Mietanpassungen vorgenommen werden können.
• Durchsetzbarkeit der Befristung: Im Mietvertrag muss das Enddatum des Mietverhältnisses stehen, ansonsten ist eine Beendigung des Verhältnisses nicht durchsetzbar.
• Besichtigungsklausel: Achten Sie bei Mietverträgen darauf, eine Besichtigungsklausel im Vertrag einzubauen, damit Interessenten die Wohnung besichtigen können.

Darüber hinaus gibt es noch Formalismen zu beachten, für deren Überprüfung ein rechtlich ausgebildeter Immobilientreuhänder, Rechtsanwalt oder Notar behilflich sein kann.

Fazit: Vermietete Wohnung für rechtliche Absicherung mit fachlicher Unterstützung verkaufen

Wie Sie sehen, ist der der Verkauf von vermieteten Objekten gar nicht so einfach. Gerade aus rechtlicher Sicht ist es wichtig abzuklären, ob das Mietrechtsgesetz greift, oder ob Ihre Wohnung zu den Vollausnahmen zählt. Je nach Rechtslage kann der Mieter nämlich von einem Kündigungsschutz Gebrauch machen.

Das kann dazu führen, dass Sie Anleger als potenzielle Käufer suchen und Ihre Immobilie nicht bei Privatpersonen vermarkten können.

Auch der Mietvertrag kann sich als Tücke für den Verkauf herausstellen: Wurde darin beispielsweise keine Besichtigungsklausel vereinbart, können Sie Interessenten die Wohnung nicht zeigen und müssen diese anders vermarkten.

Zudem habe ich als Immobilienmakler in Tirol die Erfahrung gemacht, dass manche Mieter sich eine neue Wohnung suchen, wenn sie vom Verkauf erfahren. Dann haben Sie zwar ein leeres Objekt mit einem eventuell höheren Sachwert, allerdings sind Anleger dann nicht mehr die Interessenten für das Objekt und die Käufersuche beginnt von vorne.

Deshalb lautet meine Empfehlung, sich beim Verkauf von vermieteten Objekten die Unterstützung eines Immobilienmaklers zu holen. Dieser kann mit Ihnen zunächst den Mietvertrag und die Rechtslage für den Mieter prüfen.

Er übernimmt zudem das weitere Verkaufsvorgehen und achtet darauf, einen marktgerechten Preis für Ihre Wohnung zu erzielen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema oder eine vermietete Wohnung, die Sie gerne verkaufen möchten? Dann kontaktieren Sie uns telefonisch (+ 43 512 580 242), per E-Mail (immobilien@arealita.at) oder über unser Kontaktformular (hier klicken) und vereinbaren Sie einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mag. Bernhard Großruck

 

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