Den Immobilienwert ermitteln: So verkaufen Sie nicht zu billig!

Sie wollen eine Immobilie verkaufen? Deshalb beschäftigt Sie durchwegs die Frage: Wie können Sie den Immobilienwert ermitteln und welchen Preis können Sie damit am Markt erzielen? Denn Sie wollen Ihre Liegenschaft auf keinen Fall zu billig verkaufen.

Sie sind damit nicht allein. Denn viele Immobilienverkäufer haben eine panische Angst davor Ihre Immobilie unter Wert zu veräußern. Und das zu Recht, denn ein zu niedrig kalkulierter Verkaufspreis kann rasch einen Verlust von einigen Zehntausend Euro bedeuten. Eine sicherheitshalber zu hoch angesetzte Summe, kann Sie genauso schnell ebenso viel Geld kosten. Warum das so ist, erklären wir Ihnen in folgendem Blogbeitrag: Diese 5 Fehler kosten beim Hausverkauf zu viel Geld

Angenommen Sie verkaufen ein Haus in einem Innsbrucker Vorort. Gute Lage, großer Garten, einwandfreier Zustand. Korrekt bewertet würde Ihre Immobilie 980.000 € einbringen. Nun vertun Sie sich aber bei der Ansetzung des Preises um 8%. Sie verkaufen dementsprechend zu niedrig. Dies verursacht einen Schaden von rund 80.000 €.

Wie lässt sich das verhindern? Eigentlich nur, indem Sie den marktüblichen Preis Ihrer Liegenschaft erheben. Lediglich wenn Sie wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist, können Sie diese auch dementsprechend feilbieten.

Wir zeigen Ihnen anschließend vier Methoden, die Ihnen helfen können, einen korrekten, marktgerechten Immobilienwert zu ermitteln.

Methode # 1 – Das Vergleichswert-Verfahren

Wenn Sie keine kostenpflichtige Bewertung durch einen Fachmann in Auftrag geben wollen, dann bleibt Ihnen immer noch die Möglichkeit des Vergleichs. Sie können etwa in einschlägigen Zeitschriften oder auf bekannten Immobilienplattformen im Internet nach ähnlichen Immobilien suchen. Sprich Liegenschaften, die in Größe, Art, Ausstattung, Bauweise, Baujahr, Lage und Zustand der Ihren entsprechen.

Etwas problematisch dabei ist, die Tatsache, dass Privatverkäufer oft nicht wissen, wie hoch der reelle Wert Ihrer Immobilie ist. Deshalb wird der Preis vielfach aus Unwissenheit oder eben aus Angst vor einem Verkauf unter Wert “vorsichtshalber” zu hoch angesetzt. Dies verfälscht allerdings in gewisser Weise Ihre Vergleichswerte.

Deshalb ist es zielführend, die tatsächlichen Verkaufspreise zu checken. Dies geht beispielsweise über die Recherche von Vergleichspreisen direkt aus Kaufverträgen. Diese werden in der Urkundensammlung des Grundbuchs beim örtlichen Bezirksgericht abgelegt. Die Möglichkeit diese einzusehen, wird nur selten genutzt, weil Sie einen zeitlichen Aufwand und ein wenig Fachkenntnis benötigt. Aber nur so lassen sich für einen Laien wirklich realistische Preise ermitteln. Gerade für Wohnungen können Sie so glaubhafte Werte ableiten.

Methode # 2 – Das Sachwert-Verfahren

Beim Sachwert-Verfahren wird der Wert einer Immobilie aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert ermittelt. Dieses Verfahren wird hauptsächlich zur Bewertung von Ein- oder Zweifamilienhäusern verwendet. Die folgenden drei Faktoren sind beim Sachwertverfahren maßgeblich.

Der Bodenwert

Der Bodenwert stellt den aktuellen Wert des Grundstückes, ohne dessen Bebauung, dar. Jener wird im Normalfall über das zuvor erklärte Vergleichswert-Verfahren ermittelt. Das heißt: die Kaufpreise vergleichbarer und unbebauter Grundstücke werden dafür verwendet.

Die Herstellungskosten

Die Herstellungskosten bilden die Gesamtheit der Bau- und Baunebenkosten, sowie der Aufwendungen für Planung, Behörden und Fachleute bei der Errichtung eines Gebäudes ab. Dabei werden nicht etwa die tatsächlichen Ausgaben herangezogen, sondern an die aktuelle Situation angepassten Richtwerte.

Der Bauwert

Der Bauwert einer Immobilie errechnet sich aus den Herstellungskosten minus etwaiger Wertminderungen. Diese entstehen etwa durch Mängel, Schäden oder durch das Alter der Liegenschaft.

Eine korrekte Sachwert-Ermittlung berechnet sich wie folgt:

Bodenrichtwert pro qm x Grundstücksfläche = Bodenwert
Regelherstellungskosten pro qm x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Gebäudesachwert + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert
Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Sachwert (bzw. Verkehrswert) der Immobilie

In etwas einfacherer Form bedeutet das, der Sachwert einer Immobilie wird aus dem Bodenwert (Wert des Grundstückes) plus dem Gebäudewert (Herstellungskosten minus Wertminderungen) sowie weiterer Bestandteile einer Immobilie (objektspezifische Merkmale wie zB. einen Pool) errechnet. Dies wird schlussendlich mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um die Preise an die Marktlage für Immobilien anzupassen.

Klingt ein wenig kompliziert. Ist es auch. Es benötigt schon ein bisschen Erfahrung und Wissen, um hierbei korrekte Werte zu ermitteln. Ein Nachteil bei dieser Art der Wertermittlung ist, dass der Fokus auf den Herstellungskosten liegt und weniger auf, die den Markt bestimmenden Faktoren, Angebot und Nachfrage.

Methode # 3 – Das Ertragswert-Verfahren

Das Ertragswertverfahren kommt zumeist bei vermieteten Immobilien zur Anwendung. Aufgrund seiner Komplexität wird es zu einem Großteil von Fachleuten angewandt.

Hierbei wird zunächst der Wert des Grundstückes und der Wert der baulichen Anlagen getrennt errechnet. Ähnlich wie zuvor beim Sachwert-Verfahren werden dabei der Bodenwert und der Gebäudewert ermittelt. Allerdings wird hier der Gebäudeertragswert der entsprechenden Immobilie hinzugerechnet. Sehr vereinfach gesagt, wird jener aus den Mieteinnahmen und den anfallenden Bewirtschaftungskosten (Abschreibungen, Instandhaltung, Verwaltung etc.) und dem Liegenschaftszins (= marktüblicher Zinssatz für die Verkehrswerte von Grundstücken) ermittelt.

Eine korrekte Ertragswert-Ermittlung berechnet sich wie folgt:

Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag
Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert*Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag * Vervielfältigungsfaktor = Gebäudeertragswert

Dieses Verfahren liefert eine sehr genaue Wertermittlung. Grundvoraussetzung hierfür ist aber ein hoher Grad an Erfahrung und eine gute Kenntnis der Märkte. Bei der falschen Auswahl des Liegenschaftszinses kann der Ertragswert stark verfälscht werden.

Methode # 4 – Die Bewertung durch einen Experten

Lassen Sie Ihre Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück etc.) von einem Experten fachmännisch bewerten. Damit haben Sie einen professionellen Richtwert, um Ihre Liegenschaft auch tatsächlich marktkonform verkaufen zu können. Den Immobilienwert kann beispielsweise ein Immobilienmakler ermitteln, der gleichzeitig auch Sachverständiger für diesen Fachbereich ist (zB. Baugrund, Einfamilienhaus, Wohnungseigentum, Gewerbe-Immobilien). Aber auch ein eingetragener Gerichtssachverständiger für Immobilienbewertung kann Ihnen ein Gutachten über den Wert Ihres Eigentums erstellen.

Der Experte wählt immer, das am besten zur Situation passende Verfahren. Er übernimmt im Zuge der Wert-Ermittlung die komplette Recherche und die vollständige Berechnung. Seine Wert-Ermittlung hat auch vor Ämtern oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen Bestand.

Wie finden Sie diese Fachleute?

Sie können ganz einfach im Internet nach Immobilienmaklern und / oder Gerichtssachverständigen suchen. Zudem gibt es über die Wirtschaftskammer Tirol – Fachgruppe Immobilien eine Liste, der in Frage kommenden Immobilienmakler. Ebenso erhalten Sie bei der österreichischen Justiz eine Auflistung der Sachverständigen und Dolmetscher (SDG-Liste). Hier können Sie sich den entsprechenden Experten heraussuchen und den Kontakt herstellen.

Fazit: Den Immobilienwert zu ermitteln ist komplex – Holen Sie sich einen Experten

Die korrekte Bewertung einer Immobilie ist eine komplizierte Angelegenheit. Es setzt etwas Fachwissen und einiges an Zeit voraus, wenn Sie wirklich marktkonforme Werte ermitteln wollen. Nebstdem sind auch ein wenig Erfahrung und Kenntnis über die Situation auf den unterschiedlichen regionalen Märkten hilfreich. Spätestens, wenn es an das Ermitteln von Werten bei Zinshäusern oder gar Gewerbeimmobilien geht, sollten Sie einen Fachmann konsultieren. Vergessen Sie dabei nicht, ohne eine passende Bewertung laufen Sie Gefahr Zehntausende Euro zu verlieren.

Um beim Verkauf Ihrer Liegenschaft die Fehlerquote zu minimieren, bietet es sich an, auch den folgenden Blogbeitrag zu lesen: Beim Wohnungsverkauf: Diese 3 Fehler sollten Sie vermeiden.

Sie wollen nun wissen, wie viel Ihre Liegenschaft tatsächlich wert ist? Dann sind wir Ihnen als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen diesbezüglich gerne behilflich. Wir haben das fachkundige Wissen und die Ortskenntnis, um den korrekten Immobilienwert zu ermitteln. Kontaktieren Sie uns einfach für einen kostenlosen Gesprächstermin.

Sie erreichen uns telefonisch (+ 43 512 580 242), per E-Mail (immobilien@arealita.at) oder über das Kontaktformular (hier klicken).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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