Gewerbefläche vermieten oder verkaufen: Was lohnt sich?

Sie haben eine Gewerbeimmobilie, die Sie nicht mehr benötigen. Für Sie stellt sich nun folgende Frage: Sollten Sie Ihre Gewerbefläche vermieten oder verkaufen? Womit machen Sie mehr Profit? Wenn Sie diese verkaufen, haben Sie sofort viel Geld, das Sie in Ihr Unternehmen investieren können.

Die Vermietung wäre hingegen eine sichere und stetige Einnahmequelle, die keinerlei Arbeitsaufwand erfordert. Außerdem könnten Sie so den Verkauf noch etwas hinauszögern, um die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt abzuwarten. Vielleicht bekommen Sie für Ihre Immobilie in ein paar Jahren ja noch mehr Geld?

Ich kann Ihre Überlegungen sehr gut nachvollziehen. Um Ihnen eine kleine Hilfestellung für Ihre Entscheidung zu geben, habe ich die Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten für Sie aufgelistet.

Vorteil Vermietung: Unternehmenserlöse erhöhen sich durch langfristige Mieteinnahmen

Vermieten Sie Ihre Gewerbeimmobilie haben Sie regelmäßige Zahlungseingänge. Dabei handelt es sich speziell bei Gewerbeimmobilien um langfristige Erlöse, da gewerbliche Mietverträge in der Regel über zehn Jahre hinweg abgeschlossen werden. Somit vergrößern Sie das Kapital Ihres Unternehmens ohne hohen Arbeitsaufwand.

Vorteil: Mietpreise sind fast immer individuell anpassbar

Viele Unternehmer mit einer Immobilie fürchten sich vor der Mietzinsobergrenze – auch bekannt als Mietpreisbremse. Allerdings ist diese bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien in bestimmten Fällen nicht gültig. Beispielsweise sind Beherbergungs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen vom Mietrechtgesetz (MRG) ausgenommen. (Quelle: wko.at)

Deshalb können dort die Mietpreise in der Regel frei festgesetzt werden und auch die Anpassung der Miete an den lokalen Mietpreis ist nicht notwendig. Zudem können Sie den Mietpreis in Zeiten einer starken Inflation anpassen und verlieren kein Geld.

Beachten Sie jedoch, dass diese etwaigen Mietzinserhöhungen vorab im Vertrag geregelt werden müssen. Außerdem sollten Sie sich vorab beraten lassen, ob Ihre Gewerbefläche unter das MRG fällt oder ob eine Voll- bzw. Teilausnahme des MRG gültig ist.

Vorteil: Immobilie als Kapitalanlage

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie unter Umständen deren Marktwert erhöhen. Ihre Gewerbeimmobilie ist dabei eine Zukunftsinvestition. Wie sollen Sie das verstehen?

Aus der Praxis als Immobilienmakler in Tirol kenne ich einige Unternehmer, die ihre Gewerbeimmobilie zuerst vermietet und dann bei günstiger Marktlage verkauft haben. Die Vermietung diente hierbei als Übergangslösung bis zum Verkauf.

Allerdings ergeben sich durch die Vermietung auch einige Nachteile, die sich vor allem auf Ihre finanzielle Situation auswirken können.

Nachteil Vermietung: Fehlende Mieterzahlungen bergen finanzielle Risiken

Die Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie ist mit einem hohen finanziellen Risiko verbunden. Einzelunternehmen oder KMUs haben im Regelfall kleinere Geldrücklagen als Großkonzerne. Ist die Auftragslage schlecht, können sich die Mietzahlungen unter Umständen verzögern oder ganz ausbleiben.

Muss Ihr Mieter Insolvenz anmelden kann er ebenfalls keine Miete mehr bezahlen und Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Dabei handelt es sich um beachtliche Geldbeträge, die Sie normalerweise nicht so schnell wieder einspielen können.

Nachteil: Häufige und längere Leerstände bedeuten Geldverlust

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien kommt es häufiger zur Leerständen. Zieht beispielsweise ein Mieter aus, können unter Umständen Umbauarbeiten notwendig sein, damit sich die Immobilie für eine Neuvermietung eignet. Während dieser Zeit bleiben auch die Mietzahlungen aus.

Außerdem gestaltet sich die Mietersuche schwieriger als beim Haus- bzw. Wohnungsverkauf. Aufgrund des spezifischen Aufbaus einer Gewerbeimmobilie eignen sich diese oft nur für eine bestimmte Branche. Betrieblich benötigte Anlagen können beispielsweise nicht in jeder Halle verbaut werden. Deshalb gibt es bei Gewerbeimmobilien weniger Interessenten.

Steht Ihre Immobilie lange leer, mindert das den Marktwert. Immobilienprofis nutzen diese Situation aus, um den Preis für Ihr Objekt weiter zu drücken. Schlussendlich müssen Sie die Entscheidung treffen, ob Sie die Gewerbeimmobilie unter Wert verkaufen oder zu einer niedrigen Mietrendite anbieten.

Nachteil: Mehr Aufwand und Kosten als gedacht

Als Vermieter einer Gewerbeimmobilie sind Sie für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich. Außerdem sind Sie als Ansprechpartner für Anliegen der Mieter zuständig. Dementsprechend müssen gewisse Pflichten erfüllen, die im Vertrag geregelt sind.

• Instandhaltung der Immobilie, darunter Dach oder Leitungen
• Instandhaltung der Geräte zur Wärmebereitung, wie Heizungen oder Boiler
• Behebung ernster Schäden, bspw. Wasserschäden, oder Gesundheitsgefährdungen (z.B.: Schimmel)
• Sicherstellung der einwandfreien Funktion elektrischer Anlagen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die Mietzahlungen zwar eine stetige Einnahmequelle. Allerdings unterschätzen Vermieter teilweise den Kosten- und Zeitaufwand, den sie investieren müssen, um das Gebäude in Stand zu halten.

Zwischenfazit: Risiken der Vermietung durch Absicherungen minimieren

Die Vermietung einer Gewerbeimmobilie klingt zunächst nach einer lukrativen Möglichkeit, Geld ohne viel Zutun zu erhalten.

Allerdings sind Sie als Vermieter finanziellen Gefahren ausgesetzt. Diese gilt es im Vorfeld abzuwägen und zu minimieren. Zum Beispiel sollten Sie die Bonität potenzieller Mieter prüfen.

Zusätzlich können Sie die Kautionshöhe auf sechs Bruttomonatsmietzinse ausweiten, wenn das Mietrechtsgesetz voll zur Anwendung kommt. So entsteht für Sie bei Mietausfall oder Neumietersuche kein finanzieller Schaden bzw. fällt dieser geringer aus.

Unterliegt Ihre Immobilie dem Teil- bzw. Vollausnahmebereich des MRG wird die Kautionshöhe nur durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt. Dieses greift insbesondere bei Sittenwidrigkeit, Wucher oder gröblichen Benachteiligungen.

Als Immobilienmakler ist mir durchaus bewusst, dass die Vermietung einer Immobilie von einigen Unternehmern bevorzugt wird. So können Sie die Immobilie zum bestmöglichen Zeitpunkt auf den Markt bringen und den höchstmöglichen Gewinn erzielen.

Diesen Gedankengang kann ich verstehen, zumal die bezahlten Preise für bestimmte Gewerbeimmobilien immer weiter ansteigen.

Allerdings kann ich Ihnen als Experte nur ans Herz legen, die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zu nutzen.

Vorteil Verkauf: Gewerbeflächen-Verkauf schafft sofortige Liquidität

Die niedrige Zinslage sorgt derzeit für eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Potenzielle Käufer von Gewerbeimmobilien gibt es genug. Diese Phase sollten Sie nutzen, bevor die Immobilienpreise stagnieren oder sogar fallen.

Würden Sie Ihre Immobilie vermieten erhalten Sie den Geldbetrag, den Sie aktuell mit einem Verkauf erzielen, erst in einigen Jahren oder gar Jahrzehnten. Beim Verkauf hingegen steht Ihnen dieses Geld zur sofortigen Investition wieder zur Verfügung.

Dieses Kapital können Sie entweder in Ihr Unternehmen stecken oder Sie denken über eine Neuinvestition nach. Wie gesagt, die Niedrigzinsphase ist der beste Grund, sich jetzt nach einer neuen Immobilie umzusehen.

Vorteil: Entbindung aus den Vermieterpflichten

Nach dem Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie sich nicht mehr mit dieser auseinandersetzen. Treten Probleme mit den Anlagen oder den Leitungen in dem Gebäude auf, muss sich der neue Eigentümer darum kümmern. Auch die zeitaufwändige Instandhaltung der Immobilie ist nicht mehr Ihre Aufgabe.

Mietausfälle, Mietersuche etc. – um all diese Dinge müssen Sie sich keine Gedanken mehr machen, sobald das Geld für den Verkauf auf Ihr Unternehmenskonto eingegangen ist. Sie sind dafür nicht mehr zuständig.

Doch natürlich ist auch der Verkauf mit Risiken behaftet, die Sie als Unternehmer kennen sollten.

Nachteil: Verkaufsfehler und falsche Steuerberechnungen kosten Sie Geld

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie fallen gewisse Steuern an. Bis 2012 galt die Spekulationssteuer, laut der ein Verkauf einer Gewerbeimmobilie nach 10 Jahren steuerfrei war.

Bei rechnungslegungspflichtigen Unternehmen (z.B. GmbHs und andere Kapitalgesellschaften) fallen die Steuern beim Verkauf im Rahmen der Körperschaftssteuer an. Das bedeutet, dass Gewinne vom Verkauf mit 25 Prozent besteuert werden. Bis 2024 soll der Prozentsatz auf 23 Prozent gesenkt werden.

Die Berechnung der Steuerabgaben ist vor einem Verkauf zwingend notwendig, um kein Geld zu verschenken. Wenn Sie sich dazu genauer einlesen möchten, empfehle ich Ihnen unseren „Gewerbeimmobilienverkauf: Mit diesen Steuern müssen Sie rechnen“.

Ein weiteres Risiko des Verkaufs ist ein falsch berechneter Verkaufspreis. In Tirol sind die Verkaufspreise für Immobilien sehr hoch und schon kleine Preisschwankungen können ein Minus von mehreren Hunderttausend Euro ausmachen.

Beispielsweise bedeuten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie von 2 Millionen Euro „nur“ 10 Prozent Preisunterschied 200.000 Euro. Ein beachtlicher Betrag, den Sie nicht verschenken wollen.

Informieren Sie sich deshalb vorab über die aktuelle Preisentwicklung und lassen Sie sich von einem Sachverständigen in Tirol ein Gutachten erstellen. So minimieren Sie das Risiko, Ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen.

Gewerbefläche vermieten oder verkaufen: Was ist die bessere Entscheidung?

Die aktuelle Marktlage lockt viele Interessenten für Gewerbeimmobilien – sowohl für die Vermietung als den Verkauf.

Einige Typen von Gewerbeimmobilien eignen sich eher für eine Vermietung. So suchen Unternehmen beispielsweise bei Bürogebäuden eher nach Immobilien zur Miete. In solchen Fällen kann es für Sie günstiger sein, Ihre Immobilie zu vermieten.

 

Sie wollen wissen, welche verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien es gibt? Lesen hierzu unseren Blog-Beitrag „Gewerbeimmobilie: Was zählt dazu?“.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt lässt Sie zum Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilien tendieren? Damit Sie den besten Preis erzielen und kostspielige Fehler vermeiden, ist eine ausführliche Beratung notwendig.

Ein Fachmann unterstützt Sie dabei, den richtigen Verkaufspreis festzulegen, informiert Sie über anfallende Steuerabgaben und unterstützt Sie bei der Vermarktung Ihrer Gewerbeimmobilie. So können Sie Ihre Gewerbeimmobilie rasch und gewinnbringend verkaufen.

Fazit: Umfassende Beratung hilft bei der Entscheidung

Wie Sie sehen, ist die Entscheidung, ob Sie Ihre Gewerbefläche lieber vermieten oder verkaufen sollten, stark von Ihrer Ausgangssituation abhängig. Um welche Art von Gewerbeimmobilie handelt es sich? Gibt es dafür eine hohe Nachfrage? Wie sieht es mit Ihren Finanzen aus?

Wenn Sie sich noch immer nicht sicher sind, ob Sie Ihre Gewerbefläche vermieten oder verkaufen sollen, verlassen Sie sich am besten auf einen Experten. Dieser kann Sie bei einem Erstgespräch über Ihre Möglichkeiten informieren und Ihnen im weiteren Verkaufs- oder Vermietungsprozess zur Seite stehen.

Sie wünschen sich eine umfassende und kompetente Beratung? Dann kontaktieren Sie uns gerne und wir sehen uns in einem kostenlosen Erstgespräch Ihren Fall genau an.

Wir analysieren Ihre Ausgangssituation und die Unternehmensumstände. Danach entscheiden wir gemeinsam mit Ihnen, ob es für Sie lukrativer ist, Ihre Gewerbefläche zu vermieten oder zu verkaufen.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilien in Tirol können wir Sie bei Ihrer Unternehmung umfassend beraten. Dabei beachten wir stets die Anforderung des Tiroler Marktes.

Haben Sie Interesse? Dann kontaktieren Sie uns per E-Mail (immobilien@arealita.at), telefonisch (+ 43 512 580 242) oder über unser Kontaktformular.

Ich möchte ein unverbindliches Angebot für meine Gewerbeimmobilie in Tirol einholen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mag. Bernhard Großruck

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