Gewerbeimmobilie: Was zählt dazu?

Was ist eine Gewerbeimmobilie? Mit dieser Frage werde ich mich in diesem Blogbeitrag beschäftigen. Sie wundern sich, warum ich mir so ein “einfaches” Thema ausgesucht habe? Denn das Wort an sich sagt doch schon alles: Eine Immobilie, in der ein Gewerbe ausgeübt wird. Also ein Gebäude, in dem ausschließlich gearbeitet wird. Aber ist es wirklich so einfach erklärt. Lassen Sie mich an einem Beispiel zeigen, dass der Begriff doch etwas komplizierter ist:

Sie möchten eine Immobilie verkaufen, in der 4 Familien wohnen, 1 Arzt seine Praxis hat und im Erdgeschoss ein kleines Restaurant ist.

Es stellt sich die Frage: Ist das Haus, das Sie verkaufen möchten, eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie? Denn manche Mieter wohnen darin, die anderen üben im gleichen Gebäude ihr Gewerbe aus.

Ich habe Sie zum Nachdenken gebracht? Sie wissen, dass bei einem Verkauf die Abgrenzung zwischen Gewerbe-und Wohnimmobilie maßgeblich ist. Nicht nur aus steuerlicher Sicht. Dann sollten wir uns doch näher mit dem Begriff der Gewerbeimmobilie beschäftigen. Sie erfahren in meinem Blogbeitrag, welche Gebäude zu Gewerbeimmobilien zählen und wie sie sich von Wohnimmobilien abgrenzen.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um ein Gebäude, das ausschließlich oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken benutzt wird. Von einer gewerblichen Nutzung wird ausgegangen, wenn eine Immobilie wirtschaftlich benutzt wird und die Benutzung einen Gewinn erzielen soll.

Gewerbeimmobilien lassen sich grob in folgende Kategorien einteilen:

• Handelsimmobilien: kleine Läden, Supermärkte, Einkaufszentren…
• Produktionsimmobilien: Produktionshallen, Produktionsfabriken….
• Freizeitimmobilien: Fitnesscenter, Freizeitparks…
• Logistikimmobilien: Lagerhallen, Verteilzentren…
• Büroimmobilien: Bürogebäude, die entweder von einem oder mehrere Unternehmen benutzt werden.
• Gastronomieimmobilien: Hotels, Restaurants…

Ebenfalls zu Gewerbeimmobilien zählen Gebäude, die dem öffentlichen Zweck dienen (Behörden und öffentliche Unternehmen)

Gewerbe- oder doch Wohnimmobilie: 2 Kriterien für Einordnung schwieriger Fälle

#1 Widmung der Immobilie

In Österreich ist jedes Grundstück im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde erfasst. Er regelt, wie jedes einzelne Grundstück genutzt werden darf. Es gibt Bauland, Verkehrsflächen und Grünland.

Sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien müssen auf einem Grundstück errichtet werden, das als Bauland gewidmet ist.
Bauland gliedert sich wiederum in Wohngebiet, Kerngebiet, Gewerbe-und Industriegebiet, Mischgebiet und diverse Sondergebiete.

Die Zuordnung von Wohnimmobilien ist einfach: Sie liegen auf Grundstücken, die als Wohngebiet gewidmet sind. Bei Gewerbeimmobilien ist die Abgrenzung hingegen etwas schwieriger.

Im jeden Fall handelt es sich um Gewerbeimmobilien, wenn sie im Gewerbe-und Industriegebiet liegen. Aber es gibt sie auch in Gebieten mit einer anderen Flächenwidmung, wie Mischgebiet oder Kerngebiet. Hier muss vorab geprüft werden, ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist. In gewissen Fällen dürfen Sie auch in Wohngebieten liegen (Arztpraxen, Geschäftslokale u.ä). Welche Wohngebiete das in Tirol sind, schreibt das Tiroler Raumordnungsgesetz vor.

Tipp vom Immobilienmakler: Sie möchten Ihr Gewerbe in einem Wohngebäude ausüben? Vertrauen Sie nicht nur auf die Vorschriften des Tiroler Raumordnungsgesetzes, denn Ihre Gewerbeausübung muss auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden!

#2 Nutzung der Immobilie

Wir wissen schon, dass es sich bei Gewerbeimmobilien um Gebäude handelt, die überwiegend gewerblich genutzt werden. Aber wie sieht es mit Wohnimmobilien aus? Sie sind Gebäude, die mehrheitlich dem Wohnen dienen.

Was ist aber nun, wenn in einem Gebäude Mieter ihre Wohnung habe und andere ihre Geschäftsräumlichkeiten?  Dann ist ausschlaggebend, welches Bedürfnis überwiegt. Wohnen oder arbeiten.

Als Gewerbeimmobilie mit Wohnanteil bezeichnet man Gebäude, in denen der Großteil der Fläche gewerblich genutzt wird. Wenn es aber mehr private Wohnungen als Geschäftsräume gibt, dann spricht man von einer Wohnimmobilie mit Gewerbeanteil.

Sie möchten mehr zum Thema Gewerbeimmobilie wissen?

In diesem Blogbeitrag haben wir uns an den Begriff der Gewerbeimmobilie herangetastet. Aber weit wichtiger als der Begriff sind für Sie doch Fragen wie:

• Wie viel ist eine Gewerbeimmobilie wert?
• Welche Steuern muss ich zahlen?
• Was muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie achten?

Die Beantwortung dieser umfassenden Frage würde den Rahmen dieses Blogbeitrags sprengen. Daher habe ich eine eigene Beitragsserie “Gewerbeimmobilie verkaufen” zusammengestellt.

Hier finden Sie die einzelnen Beiträge:

• Gewerbeimmobilie verkaufen: Wer muss den Makler zahlen?*
• Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
• Gewerbeimmobilie verkaufen: Was muss ich als Verkäufer beachten?*
• Welchen Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an?*
• So verkaufen Sie in 5 Schritten Ihre Gewerbeimmobilie!*

* Beitrag erscheint bis spätestens 31.1.2022

Falls beim Lesen Fragen bei Ihnen auftauchen oder Sie nähere Informationen benötigen, dann können Sie uns jederzeit kontaktieren: via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

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